水理計算とは？💦

こんばんはヨギーナトモコです。
本日は初めて聞く言葉がありました。
皆さん水理計算ってご存知ですか------？

すみません💦　
私は電話口で聞きながら漢字すら思い浮かばなかったです💦

現在、受水槽を使用しているアパートの受水槽を利用やめて
全面道路から敷地内に直接配管を引き込むのが可能か？
引き込むなら何ミリ管？って
調べている時に初耳。

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アパートに水を供給する方法には
💛貯水槽水道方式、

💛直結給水方式があります。

直結給水方式は水道管を通って来た水を一度水槽に溜めるのではなく、そのまま各戸の蛇口まで届ける方式です。

２F建てのアパートなので直結給水方式には水圧だけで給水する「直圧直結給水方式」になりそうですが
建物の敷地の広さや階層、世帯数によって違う給水方式もあります。
どの方式を選択する？選択肢の中から最終的に建物のオーナーが決めることになります。

直結給水方式のメリット・デメリット

まず直結給水方式と貯水槽給水方式のどちらを選ぶかについては特に制約はありません。
都や市町村の水道局は直結給水方式を推奨していますが、それぞれにメリット・デメリットがありま---す。

直結給水方式のメリット

・貯水タンク（受水槽・高置水槽）の点検・清掃・補修などの維持管理費が不要

・受水槽を置いていたスペースを有効活用OK

・水道管を通って浄水場から届いた水をそのまますぐに利用OK

直結給水方式のデメリット

・水道管や配水管などの事故が起こると貯水機能がないため長時間の断水の可能性💦

・直圧直結式の場合、渇水対策などで水圧が制限になった時→十分な水の供給が不可能💦

・多量の水を使用する建物では利用できない場合有り

その物件にもよると思いますが、

今回のアパートでは敷地の前面道路に75ミリ本管が通っています
そうするとそこから敷地内に引き込むのには40ミリ以下の配管じゃないとダメなんですって。

そして、このアパートは2階建ての8世帯なので40ミリ以上じゃないとダメなんですって。

本当は50ミリの取出しがあれば安心なんだけど！！って事なんですが、
今回は上記のことから40ミリに条件的に絞られるとのこと。

で、水道業者さんにお願いして水理計算をしてもらい水道局に工事をしていいか？の申請をお願することになります。

給水装置工事の申請手続きで水道局から水理計算書の提出を求められることがあります。

水道局が水理計算書の提出を求めるのは、以下の３点を確認するためですって。

（１）計画使用水量に対して量水器の口径は適正かどうか。

（２）給水装置の所要水頭が、その給水装置を分岐した配水管の水頭より小さいかどうか。つまり計算上、水が出るかどうか。

（３）給水装置の流速が2.0m/秒を超えていないかどうか。

ですから、逆に言えば水理計算書を作成する側は上記３点が明らかになるように計算書を作成する必要があることになります。

水道局の方と電話で話ながら　0.1メガパスカルなんちゃらかんちゃら・・・・・？？？
説明されたんですけど・・・・途中でピーって頭がなっちゃいました。

上水道（じょうすいどう）って何？
一般に飲用可能な水の公共的な供給設備一般を指します。
上水道には単に「水道」という呼び方もありますね。
下水道や中水道などとの区別を強調する場合に上水道と呼ばれることが多いです。

じゃ、貯水槽って何？
水をためる設備や施設の総称です。

 一般住宅の場合・・・・・・水道局がひいた配水管に各家の給水管を直結させ、給水栓へと水を運びます。
でも、一度に大量の水を必要とする設備の場合は、直結方式では全然間に合いませ---ん。
なので、貯水槽に一度水をためます。そして改めて必要な場所へ送ります。

 
 じゃ、受水槽って何？
　　　→貯水槽の一種。
　　　　水道の配水管から水を引きこんだ、水道水を1階や地下に貯水する設備です。
　　　　
　　　受水槽は貯水槽の種類のひとつになります。
　　　受水槽や高置水槽という名称を使うと「どのような水」を、「どこ」に、「どんな設備」で保管しているのかすぐに分かるのです。

直結給水方式へ切り替える場合の手続き

現在、貯水槽の建物を直結給水方式に切り替えたいという場合に必要な手続きについて、順を追って見てみましょう。

①貯水槽給水方式の装廃工事と直結給水方式の新設工事について水道局から承認をもらう

※水道局への事前協議申請を行う必要がある場合あり
　　→　今回だと75ミリ管からの取出しなので100軒まで対応可とのこと。
　　　もし水圧が足りないと受水槽のままでお願いしますと水道局から言われることもあるみたいです。

②水道管の圧力測定結果に基づいて水理計算書を作成

③水理計算書に基づいて工事費用の見積

④水道局に水質検査・耐圧検査の依頼
⑤工事申請の申し込みを行って工事開始

⑥工事が完了したら施行写真・竣工図・竣工関係図書と共に竣工届けを提出

⑦水道局から竣工検査を受ける

まずは水道局に相談してみて、切替えが可能かどうかを確認してみましょう。
水道水の利用状況や建物の種類、施設の性格などによって、建物が直結給水方式の対象にならない場合もあります。

ですって。

毎日勉強です！！

とうとう本年の仕事納めとなりました。
皆さま本年は大変お世話になりました。
どうぞ良いお年をお迎えください。

管理だより

宮武です。

今年も残すところあと1週間となりました。

弊社は冬季休暇を明日から1/7まで頂きます。

大阪へ帰省しようかどうか、まだ考え中ですが。

今日は年内稼働最終日なので、営業・賃貸仲介が駆け込み需要に応じるべく、掃除しな

がら慌ただしく、管理はもっと慌ただしく過ごしております。

先月の賃貸成約件数はこんな感じでした↓

前回の記事でも触れたように、管理戸数に沿うように成約件数もウナギ登りです。

今月（12月）もなかなかの調子で、年明けからは皆様が待ちに待った繁忙期になります

お預りしている物件がいち早くきまるよう、年始から業者回り、客付け、兎に角ハイス

ピード対応を心掛け、精進してまいります！

来年もどうぞ宜しくお願い致します！！

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越境とは

おはようございます～。ヨギーナトモコです
メリークリスマス(⌒∇⌒)

イブの夜はお月さんもとても綺麗でしたね。
夜景の遠くにともる各ご家庭の光を見ながら
ふと思ったこと。それぞれの生活があり
お隣同士は普段仲良くやっていても、ライフスタイルや考え方の違いで
ある日関係が悪化することがあります。
最初はとっても些細なことがきっかけで・・・・
騒音・ゴミ問題・庭の木の枝が越えてきた等々・・・

その中に塀を巡るトラブルもありますね。。

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トラブル事例について。

全然ロマンチックでもなんでもない（笑）

越境（えっきょう）
建物または建物の付属物、その他が、敷地境界線を越えちゃっていることです。
樹木の枝葉がお隣さん家にはみ出している場合も越境です。
また、地下に埋設された水道管や配水管、ガス管なども隣接地（他人敷地）を通っていたり、一部でもはみ出して入る場合も越境になっちゃいます。。

 
越境に関する注意点とは？
不動産売買を行う際に、売買対象不動産の建物・その他に越境がある場合、買主への説明を怠るとトラブルになります。
売主または仲介業者は、越境している可能性や越境をされている可能性を予想・調査・事実確認をする必要があります。

隣地所有者の塀が自分の土地に越境している時は撤去をしてって言えるの？？

塀の越境とは塀という他人の工作物により自己所有地の使用が妨げられている状態ですね。
法的には土地所有権侵害の回復のため塀の移築（取り壊し）を求めることが出来ることになります。
でも、越境が数センチといった程度であれば、裁判に訴えても、
完成した塀の取り壊しを求めることは権利の濫用として認められない可能性が高いです。

かといって、越境状態を放置していた場合は？
越境部分の土地を塀の所有者に時効取得されてしまう危険も出ちゃいます。
なので隣地の塀の所有者さんと越境していることの確認と将来塀の建て替えの時は境界線に合わせることを約束する文書を作っておくことがいいですかね。

隣地建物と自己所有地の建物との間に現時点で塀がなければ、費用を折半の上で塀を作ることを請求できます(民法２２５条１項)。
でもそんな時でもどんな材質でどれくらいの高さとするかなどは話し合いになります。
もし話合いがうまくいかないと、高さ２メートルの木塀か竹垣の設置となります(民法２２５条２項)。

でもこれは現に塀がない場合の規定です。
古い塀を建て替えるといった場合には、当然には隣地所有者に費用負担を求めることができません。
その場合は、話し合いの上、塀を建て替えることになります。

民法に「時効」という制度がありますね。
時効には、「取得時効」（民法162条、163条）と「消滅時効」（167条～174条の2）があります。
民法第162条で「取得時効」というのが認められています。
「所有の意思をもって」「平穏かつ公然と」「20年間他人の土地を占有」した場合には取得時効の成立が認められて、所有権を主張されてしまうことになります。
さらに、隣家の人が、塀を作ったときに越境した部分が自分の土地であると信じていた場合には10年間で時効取得が認められてしまいます。

 取得時効が認められてしまうと、越境部分を分泌するように求められたり、所有権確認の訴えや所有権移転登記請求の訴えを起こされる可能性があります。
取得時効は一定の時間の経過によって権利が得られるというもの。
消滅時効は同じく時間の経過によって権利を失うというものです。
 　消滅時効のほうは、「飲み屋の借金は1年で払わなくてよくなる」とか言われますね。
取得時効は期間も長く規定されています（10年または20年）。
時効が完成しているのに気がつかず利益をフイにしている人も多いのかもしれません。
 取得時効によって土地の所有権を取得する場合もあります。

　例えば40年前にお隣さんとの境界を設置したとき、お隣さんに数センチ入り込んでた場合。その部分の土地を占有し始めたことになります。
その部分は、その当時はお隣さんの所有物でした。
 　善意者（他人の物だと知らなかった者）については10年で時効が完成します。
その後10年間、隣家に入り込んだ部分の土地を占有し続けたことによって、30年前に時効が完成しました。
その部分は、30年前から自分の所有物になっているのです。
 なのでそのあとにお隣さんが解体してよって言ってきても
塀を解体したり建てなおしたりする義務も、賠償金30万円を支払う義務も、あなたにはありません。
 　また、時効取得は「原始取得」といって、何の負担もないまっさらな権利が手に入ることになっています。
なのでお隣は何かを請求することもできません。

　お隣さんが初めの10年以内に気がついていれば
時効の中断（147条）を行えば、土地の所有権を失うことはなかったです。
残念だけど「一定期間継続した事実状態を尊重して法的権利としての効力を認める」ということになります。

生活していくうえで問題がなければ、お隣さんとの人間関係もありそのままにしておくということも。
ただし、塀が境界を越えている状態がずっと続いていると、越境した部分を時効取得されてしまって、隣家の土地になってしまうおそれがあります。
 

そんなことになったら困るから、境界を越えていることがわかった時は
すぐに塀の撤去を求めるか隣地所有者との間で筆界を特定して越境状態であることを互いに確認。
越境部分について使用貸借契約や賃貸借契約を締結することで取得時効が成立しないようにしておくことが必要です。

この時期になるとゆずや八朔等がお隣さんのお庭からはみ出たりしてきてついつい頂きそうになりますが（笑）

自分の家の敷地内だから切っても良くない？！
入り込んできている木の枝を勝手に切っちゃいたくなりますが・・
木の枝については隣地の所有物になるので勝手に切っちゃダメ―。
木の枝は切って切ってはいけませんし
その木の枝についている果実も勝手にとって食べることなども出来ません！！
「新潟地判昭和39年12月22日」の判決で果実も木の所有者の物とされております。

じゃあ、木の枝から落ちた果実は？
木の所有者の物なので勝手に拾って食べるのもNGです。

年末に向けて寒波到来の様ですので・・・買ってきたゆずでゆず風呂でも入ろうかな

バンジージャンプ！

皆様、こんにちは！

なごみの　J　です！！

12月3回目です！！

12月23日　バンジージャンプしてきました！

ご参加いただいた方々！お疲れさまでした！！

ちなみに私は跳べません・・・高所恐怖症です・・・

昔は全然問題なかったのですが・・・

ある出来事がトラウマとなり高いところに立つとお尻がムズムズしますね・・・

あれは、私が26歳でしたかね・・・

千葉県にあるマザー牧場でもバンジージャンプできるんです！

高さは25ｍくらいでしたかね。

人生が変わると思って挑戦したのです。

仲間と5人でお出かけし、私一人だけ挑戦しました。

お金を払った後に誓約書を書くんです。

「死んでも文句いいません」みないな内容でした。

仲間がいたから笑いながらサインしてました。

それから階段を上って上へと移動。

床が金網なので下がよく見えるんですね。

頂上に着くと「これ・・・やばくない？」と心境が変わりました。

確か平日に行ったのでガラガラなんです、すぐに出番が回ってきます。

ギャラリーもそんなにいなく、私の仲間以外は20人くらいでしたかね・・・

「笑いもそこまでとれずおいしくないのに、これで死んだらどうなの・・？」

そう思うと、ここからは恐怖しかありませんでした。

いざ、跳びおりる頂上に立つとすごい高さで足が震えだします。

そこで椅子に座ってやる気のない女性スタッフさんが私の顔をみず、爪をいじりながら声をかけてきます。

「私の掛け声と同時に跳んでください、3・2・1・バンジー・・・あれ？なんで跳ばないんですか？」

人生で初めて殺意を覚えました

高さに対する恐怖、そしてやる気のスタッフさんへの怒りで私はパニックでした。

握っていた手すりは汗だくです・・・

スタッフさんから「では、親指を前にだしてください」と言われました。

親指？なんでだ！？なんかのおまじないか？

パニックでしたが、何とか手すりを握りながら手の親指を前に出してみました。

するとスタッフさんはやる気のない声で「足の親指ですよ～」と言ってきました。

ええ～ちゃんと言ってよ・・・

そこからはよく覚えてないですが跳びました。

そして失神しました。仲間いわく

「糸の切れた壊れた人形みたいだった」と言ってました。

相当面白かったんでしょうね。

笑い泣きしてました。

私はこの日からジェットコースターにも乗れなくなりました・・・

この経験をふまえ、昨日飛べた人はすごいです！

私は橋の全貌をみて足がガクガクしてました。

いや漏らしたかも・・・

これですよ？

ぶら下がっているのはうちの代表です♪

ご興味ある方、行ってきてください♪

必殺仕入人！！読書の秋！

こんにちは！仕入担当の入里（いりざと）でございます。

秋と言えば、食欲の秋！読書の秋！スポーツの秋！！何かと過ごしやすい季節ですね！！

 バナークリックお願い致します。

今回は最近読んだオススメの本を紹介したいと思います。

２０１９年ワールドカップが日本開催ということで、最近テレビでもよく目にするラグビーが気になっております！！！

ラグビー界のパイオニア平尾　誠二さんとＩＰＳ細胞で一世を風靡した山中教授という、畑違いのお二方がどのように知り合ったのかが気になり、手に取りました。

ネタバレになってしまうので詳しくはかけないのですが、、、

お二方とも本当に熱いハートの持ち主で、出会いは偶然ではなく必然なんだと思わされる一冊でした。

男の中の男とはこのことか！！と私も男らしさを見習って怒涛の年末年始を駆け巡ります！！！

ねずみの件 最近あたるな

こんにちはヨギーナトモコです。

2回のボヘミアンラプソディーをみてきました。涙腺ウルウルでした！

これまで自分はねずみの対応を求められたことはなかったのですが、
続けてネズミに対する対応依頼がありましたので
今日はネズミ
入居者から↓

先月の終わりに隣の田んぼの除草作業が行われた影響でネズミが逃げてきたのか、天井をネズミが走り回っている音が聞こえます。
夜中から頃から早朝まで猫も走っているんではないかと思うくらい「バタバタバタ」と響いて眠れません。
ネズミの駆除してください。

こういうとき入居者負担で対策？

オーナーで負担で対策？

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入居者さんからもオーナーさんからも　自分がやるの？ってような？？

ってなる感じです。

（東京地裁　平成２１年１月２８日）
「建物の賃貸借契約において賃貸人が賃借人に対して負う義務は，賃借人がその使用目的に従って建物を使用収益できる状態にして引き渡せば足りるものであり，その後，建物にネズミ等の生物が侵入して建物の使用に影響を与えるようになったとしても，ネズミ等の建物内への侵入自体は当該ネズミ等と建物を使用する賃借人の使用状況との相関関係により生じる事態であって，賃貸人の管理の及ばない事項である以上，この侵入を阻止するよう措置をとる義務が賃貸人に直ちに生じるものではない」

 基本契約はないが、建物そのものに修理すべき隙間があるなどは、大家に相談。薬などの生活上の対策は、住民自身で。

建物にすき間があったり構造的な欠陥がある場合
明らかに建物に責任ありのケースである。
 法律的に言うと『瑕疵ある物件』ということになる

法的に請求が認められるためには、現在の住居に居住することができないほどの問題があり、対処がなされていないことを証明する必要があります。

基本的には、ネズミやイタチが出現することに賃貸人に過失があるとは言い切れないですよね。
でも一方でこの建物は築40年で、しかも、穴が多すぎるとのことで、管理責任が認められる状況にあります。

アパートの一室でねずみに気付いた人が、殺鼠剤を使用して駆除対策をとろうとしたとします。
ねずみが死んだとしても、死体を見つけられるとは限りません。
放っておけば、死体が腐って悪臭とかハエやダニなどが大量発生とかの恐れがあります。

また、ねずみは1匹だけとは限りません。一度に大量の子供を産むねずみ(´;ω;｀)
1匹いたら他に何十匹も生息している可能性も？！
ねずみに巣を作られていたら、巣ごと撤去しなければ再び被害に遭っちゃいます・・・・

殺鼠剤をまく？
子供やペットに健康被害がおよんでしまう危険性もあります。それはそれで別の問題が・・・

プロのねずみ駆除業者さんでも、天然の忌避剤を用いるなど用心しているところもあるくらいです。
罠を仕掛けて、駆除を行う対策法が選ばれることもあります。
駆除方法については、ねずみの種類や侵入経路などによっても違ってきますね。

アパートのねずみ駆除は、大掛かりになる可能性が大。
集合住宅という構造上から、1戸の駆除対策だけを行えば安心とは限りません。
大規模になればなるほど、全体的な調査や駆除対策が必要になっちゃいます。

そもそも、ねずみの侵入経路はアパートとと一軒家では異なります。
一軒家でも、ねずみの巣があちこちにある場合や、侵入経路が多数という場合があります。
調査を行ったうえで駆除対策をするのですから、作業日時なども全体の確認をしてから決める必要があります。

今回の件でオーナー様は早々に駆除業者を手配していただきました。
案件によってはじっくり検討しないといけないこともありますが、
ご入居者様からすると早々に業者さん依頼していただけたということが末永くお住まいいただいている条件の一つにも入るんじゃないかと感じている今日この頃です。

割印押しながら

今晩は　ヨギーナトモコです。

まーったく関係ないですが、本日はボヘミアンラプソディｰの最終日ですね。

私はフレディの命日に観に行きました　むっちゃ泣きました

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今日はお部屋のご契約書類一式に捺印しながら

ふと割印について。

ご入居者様が2年に一回迎えられる契約更新の際に、更新書類をご記入いただきます。

弊社の更新手続きはすべて書類郵送でのやり取りです。

ご契約者様から返送された書類チェックしていると。。。。

びっくりするぐらいの確率で、、、私の思っている割印ではない？？！形で押してある書類が返送されてきます。

今月手に取った10部屋のうち、まともなの1部屋しかなかった(;'∀')

割印とは、複数ある書類にまたがった位置（場所）に印を押すことですよね？！

1つの印章がそれぞれの文書で「割れて押されている」印章のことです。

書類が2部になる場合など、同一のものまたは関連する書類であることを証明するために「割印」を使用します。

そもそも契約は、一部の契約種類を除けば「口約束」でも法的拘束力があり、契約が成立します。でも、口頭契約では後々の「いった言わない」のトラブルになったら困っちゃうから、その内容を紙に記載して記録、証明をする意味合いで「契約書」を作成する必要がありますね。

一枚一枚　契約書類ではない紙で隠して半分だけで押してあったり、一枚一枚　普通に捺印されていたり・・・

そもそもなかったり　（送付する書類には鉛筆書きで、、〇印をつけてここ割印お願いしますと附箋もつけて送付しています・・・・）

「割印」は、契約を結んだ後にどちらかが自分の都合の良いように内容を改ざんしてしまうリスクを回避してくれます。

つまり、互いに持っている契約書が、互いに合意した段階で作成した内容から変わっていない、互いに持っている契約書は同一のものであることを証明してくれます。
割印の押し方と位置には、法律で定められたものはありません。とはいえ、通常のビジネスマナーとして以下の押し方を覚えておきましょう。

【2部の場合】
2部ある契約書を、縦または横に少しずらした形で重ね、重ね合わせた部分をまたぐように、両方に押すことが通常です。つまり、片方には押印の半分、もう片方には残りの半分が押してある状態です。

あんなにお願いしてても、、、、、割印なく返送されてくるのもあります・・・

契約書に割印がなかったら、契約書の効力はどうなる？

割印は単純に「お互いに持っている契約書が同一のものである」ことを証明するだけの効力のため、契約そのものの法的な効力は左右しないんですって

訴訟などになる場合は契約内容に沿った主張をする側にとっては割印があるほうが有利にはなります。なので極力捺印いただきたいのはやまやまなのですが・・・・

これまでの更新業務の経験から、割印を押していただく為だけに書類のご返送は差し控えるようになりました。全てがきちんと整えば一番ですが・・・

一番手元に欲しいのは契約書類（更新）です。

きちんと借主のご署名欄に署名とご捺印いただいている場合は多少割印が割印の意味をなしていなくても良しとさせていただき手続き進めさせていただいています。

私が担当した更新で一番、契約更新の書類が弊社に返送されてこないのが・・・再度、押してくださいと返送したときでした。

再三ご連絡しても、お仕事が多忙だとか面倒くさいとか・・・が立つんだとおもいますが、なかなか返してくれない方が何か月も多くて困ってました。