不動産投資ブログ@合同会社なごみ

不動産投資や金融機関の融資情勢、その界隈の出来事などを書きます。


クリックしてくれたらうれしいです!

越境とは

おはようございます~。ヨギーナトモコです
メリークリスマス(⌒∇⌒)

f:id:llcnagomi:20181225104321j:plain


イブの夜はお月さんもとても綺麗でしたね。
夜景の遠くにともる各ご家庭の光を見ながら
ふと思ったこと。それぞれの生活があり
お隣同士は普段仲良くやっていても、ライフスタイルや考え方の違いで
ある日関係が悪化することがあります。
最初はとっても些細なことがきっかけで・・・・
騒音・ゴミ問題・庭の木の枝が越えてきた等々・・・

その中に塀を巡るトラブルもありますね。。

 


不動産ランキング

 

f:id:llcnagomi:20181225103517j:plain


トラブル事例について。

全然ロマンチックでもなんでもない(笑)


越境(えっきょう)
建物または建物の付属物、その他が、敷地境界線を越えちゃっていることです。
樹木の枝葉がお隣さん家にはみ出している場合も越境です。
また、地下に埋設された水道管や配水管、ガス管なども隣接地(他人敷地)を通っていたり、一部でもはみ出して入る場合も越境になっちゃいます。。

 
越境に関する注意点とは?
不動産売買を行う際に、売買対象不動産の建物・その他に越境がある場合、買主への説明を怠るとトラブルになります。
売主または仲介業者は、越境している可能性や越境をされている可能性を予想・調査・事実確認をする必要があります。

隣地所有者の塀が自分の土地に越境している時は撤去をしてって言えるの??


塀の越境とは塀という他人の工作物により自己所有地の使用が妨げられている状態ですね。
法的には土地所有権侵害の回復のため塀の移築(取り壊し)を求めることが出来ることになります。
でも、越境が数センチといった程度であれば、裁判に訴えても、
完成した塀の取り壊しを求めることは権利の濫用として認められない可能性が高いです。

かといって、越境状態を放置していた場合は?
越境部分の土地を塀の所有者に時効取得されてしまう危険も出ちゃいます。
なので隣地の塀の所有者さんと越境していることの確認と将来塀の建て替えの時は境界線に合わせることを約束する文書を作っておくことがいいですかね。

隣地建物と自己所有地の建物との間に現時点で塀がなければ、費用を折半の上で塀を作ることを請求できます(民法225条1項)。
でもそんな時でもどんな材質でどれくらいの高さとするかなどは話し合いになります。
もし話合いがうまくいかないと、高さ2メートルの木塀か竹垣の設置となります(民法225条2項)。

でもこれは現に塀がない場合の規定です。
古い塀を建て替えるといった場合には、当然には隣地所有者に費用負担を求めることができません。
その場合は、話し合いの上、塀を建て替えることになります。

民法に「時効」という制度がありますね。
時効には、「取得時効」(民法162条、163条)と「消滅時効」(167条~174条の2)があります。
民法第162条で「取得時効」というのが認められています。
「所有の意思をもって」「平穏かつ公然と」「20年間他人の土地を占有」した場合には取得時効の成立が認められて、所有権を主張されてしまうことになります。
さらに、隣家の人が、塀を作ったときに越境した部分が自分の土地であると信じていた場合には10年間で時効取得が認められてしまいます。

 取得時効が認められてしまうと、越境部分を分泌するように求められたり、所有権確認の訴えや所有権移転登記請求の訴えを起こされる可能性があります。
取得時効は一定の時間の経過によって権利が得られるというもの。
消滅時効は同じく時間の経過によって権利を失うというものです。
  消滅時効のほうは、「飲み屋の借金は1年で払わなくてよくなる」とか言われますね。
取得時効は期間も長く規定されています(10年または20年)。
時効が完成しているのに気がつかず利益をフイにしている人も多いのかもしれません。
 取得時効によって土地の所有権を取得する場合もあります。

 例えば40年前にお隣さんとの境界を設置したとき、お隣さんに数センチ入り込んでた場合。その部分の土地を占有し始めたことになります。
その部分は、その当時はお隣さんの所有物でした。
  善意者(他人の物だと知らなかった者)については10年で時効が完成します。
その後10年間、隣家に入り込んだ部分の土地を占有し続けたことによって、30年前に時効が完成しました。
その部分は、30年前から自分の所有物になっているのです。
 なのでそのあとにお隣さんが解体してよって言ってきても
塀を解体したり建てなおしたりする義務も、賠償金30万円を支払う義務も、あなたにはありません。
  また、時効取得は「原始取得」といって、何の負担もないまっさらな権利が手に入ることになっています。
なのでお隣は何かを請求することもできません。

 お隣さんが初めの10年以内に気がついていれば
時効の中断(147条)を行えば、土地の所有権を失うことはなかったです。
残念だけど「一定期間継続した事実状態を尊重して法的権利としての効力を認める」ということになります。

生活していくうえで問題がなければ、お隣さんとの人間関係もありそのままにしておくということも。
ただし、塀が境界を越えている状態がずっと続いていると、越境した部分を時効取得されてしまって、隣家の土地になってしまうおそれがあります。
 

そんなことになったら困るから、境界を越えていることがわかった時は
すぐに塀の撤去を求めるか隣地所有者との間で筆界を特定して越境状態であることを互いに確認。
越境部分について使用貸借契約や賃貸借契約を締結することで取得時効が成立しないようにしておくことが必要です。

この時期になるとゆずや八朔等がお隣さんのお庭からはみ出たりしてきてついつい頂きそうになりますが(笑)

f:id:llcnagomi:20181225103902j:plain


自分の家の敷地内だから切っても良くない?!
入り込んできている木の枝を勝手に切っちゃいたくなりますが・・
木の枝については隣地の所有物になるので勝手に切っちゃダメ―。
木の枝は切って切ってはいけませんし
その木の枝についている果実も勝手にとって食べることなども出来ません!!
「新潟地判昭和39年12月22日」の判決で果実も木の所有者の物とされております。

 

じゃあ、木の枝から落ちた果実は?
木の所有者の物なので勝手に拾って食べるのもNGです。

年末に向けて寒波到来の様ですので・・・買ってきたゆずでゆず風呂でも入ろうかな