不動産投資ブログ@合同会社なごみ

不動産投資や金融機関の融資情勢、その界隈の出来事などを書きます。


クリックしてくれたらうれしいです!

本日の業務 管理業務のご説明

皆さんこんばんはヨギーナトモコです。
本日は、のどがカラカラです。
久しぶりに、
新しくなごみで管理をお受けさせて頂くオーナー様との初めての打ち合わせでした。

 


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オーナー様に管理業務委託契約の説明をさせていただきました!
久しぶりすぎて・・スラスラ流れるようなご説明ではなかったかと・・・Σ( ̄ロ ̄lll)ガーン カミカミ
反省💦 ウグイス嬢のような声になりたい笑

本日は管理内容の説明と今後の募集条件の詳細を詰める日でした!
ドキドキ☆
とってもお話ししやすいオーナー様で
こんな私のお話しにも嫌な顔をせずお付き合いいただき
メールや電話では

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なかなか伝わらない詳細まで
お互いに確認できたかと思います。
こちらのオーナー様のアパートは室内外を
現在リフォーム工事をされていて、ようやくリフォームUPします。

これから募集開始する物件で、募集賃料や諸条件に関するご相談等など・・
オーナー様のご希望やご要望と、物件付近の現在の募集状況等など
お話しは尽きず
2時間ぶっ続けでしゃべり倒してしまいました((笑))
また、最後の最後になって同じ関西のご出身とのことでまた危うく時間が増えそうになりました。
本日のお話しの中では、募集賃料がどうしても決まらず、もうすぐリフォームUPする物件を実際に見て
現地で再度オーナー様と打ち合わせして最終決定することになりました。
お話しとデジカメで撮影されたリフォーム後の室内写真の一部を見せて頂きましたが
おしゃれな感じに変貌している様で現地行くのが楽しみです。
特にロフト部分!!💛
自分の部屋の参考にしたいような感じでした💛

これまでの近隣の成約状況や、現在の他社様で管理されている物件の条件等も確認しながら、
この中で選んでもらえる募集内容にしなくてはなりません(⌒∇⌒)


久しぶりに出ました!結婚相談所のお見合相談員ヨギーナトモコ( ̄ー ̄)

これで↑随分と募集に関してご理解していただいたご様子でした☆
好みは十人十色ですが、
やはり一般受けするお嬢さんをご紹介する確率の方が多いですよね。
まずは相手にお見合い写真を見てもらわなければ始まりませんからね☆

今日はのどがからからなのでこちらで失礼します。

 

 

 

業者へのFAX 賃貸の募集 

こんばんはヨギーナトモコです。

しばらく海や山にいけてなくて悶々としてきました笑

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賃貸の繁忙期!!!
ご契約も多いですが

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退去の立会も管理では増えてきます。

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皆さま、プライベートでもお仕事でも・・・・・
そうそう会ったこともない人のお部屋に入る機会って少なくないですか?
多くの方が、そういう機会はほとんどないんじゃないかと思いますがいかがでしょうか?

他人の部屋がどんな状況か想像できます?

 


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私、不動産のお仕事する前は
綺麗好きではないから・まめでもないから
自分のお部屋、友達も呼べないわって思ってましたけど

今となれば、むっちゃ綺麗!!!までではないですが、綺麗の部門にノミネートされます(笑)

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十中八九、退去立会いするお相手の方と以前にあったことはありません。
な・の・で ご訪問して扉を開けるまでいろんな意味でドキドキです。

弊社でリフォーム後ご入居されたのであれば、入居前の状況もわかりある程度把握できるので、心構えもそんなにないことも?!
ですが、
管理を承る以前からご入居されていたお部屋ですと全然状況がわからず行くってことも多々あります。

結構不安です。

開けた瞬間泣きたくなるような・持って行ったスリッパ捨ててきたくなるような・・

土足で入っていい?って聞きたくなるような

あ・・・・これハ・・・・完全にアウトで・・
リフォームするからと土足で踏み込ませてもらったり(あ、ほとんどこんなことはないですよ(笑))

本当に怖いんです。
例え短期間であっても、えらいひどい生活されている方も正直いるわけでして・・・

管理が途中からの物件で賃貸借契約書が他社で十数年お住まいの人とかの場合
退去時のハウスクリーニング代もいただけないわ
残置物なのか設備なのか不明とか
壁床等の汚れや傷も入居当時からなのか入居後なのかも不明・・・とか

(弊社はご契約の際に、退去時ハウスクリーニング代1ヶ月でご契約が前提となりどれが設備なのか残置扱いなのかも明確になっていますので安心できるのですが・・・)

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えらいひどいお部屋の状態だと困るのが次の募集なんです・・・

先行してお部屋を募集しようとしてもまともな写真がないとか
そもそも全部他の部屋も埋まっていた為室内の写真がないとかも稀にあります。

普通、ハウスクリーニングとパッキンや電球等消耗品の交換ぐらいで次の募集に移るのであれば・・・
リフォームの期間も想定できますね。
なので募集もこれぐらいの日で立会いするので、これぐらいから入居可能だよって感じで進めるのです。


想定外にばっちいヤバい部屋だと・・・リフォームにもえらい日にちかかります(´;ω;`)

昨日は、管理が途中からのお部屋の退去でした。
結果的には、ご入居様はとてもきれいにお使いで12年間お住まいだったのですが、
本当に EXCELLENT!!!☆☆☆
と叫びたいぐらいお部屋の中は綺麗にして頂いてご退去でした。

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お部屋自体は経年劣化や以前の地震などで修繕が必要になってくるのですが

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ホッとして、久しぶりに靴下の汚れすら気にすることなく帰社致しました。
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ご入居様からご解約のお申し出があるとその段階でオーナー様にご報告させていただき
次の募集条件等をお伺いして募集掲載に移ります。
先日、私がご報告の担当をさせていただいたお部屋の募集マイソクが出来上がりましたので
本日はそのお部屋のあるエリアの業者様にFAXの業務を行いました。
通常、そのエリアのそのお部屋以外にも弊社で管理している物件のマイソクも併せてご紹介させていただいています。

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本日はこちら!
足利14社
四街道11社
流山10社
市川18社

管理の担当者で各自、日々タイミングを見計らいながら業者様へのFAXも行っております。
退去立会いが終わったら直ぐに業者様が案内していただけたらバッチリですよね(⌒∇⌒)

 

床フランジ

こんばんはヨギーナトモコです。
昨日の定休日は一日、都内でとあることで缶詰になって勉強しておりました!
きっとぐったりして帰宅だろうなと本日午前休みをいただいていたのに・・・
寝て終わってしまいました・・・

本日の午後は、出勤直後からコールセンターの対応で終わった感じです(笑)
業務が電話でお話しすることも多いので風邪やインフルエンザが流行っておりますが体調崩さないように頑張っていきたいと思います。

床フランジって何????


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フランジってご存知ですか??トイレの取替に大切な部品です。

マンション等の壁排水タイプの便器には必要ありませんが、戸建て等の床排水タイプのトイレ等を取付ける際には必要な部品です。
丸くて真ん中に穴が空いています。排水管に続く穴です。これは便器を外した所にあり排水管が来ています。便器がただ乗っているだけではなくてこのフランジで、便器と排水管が接続されています。このフランジがなければ、便器を排水管と接続したり便器を固定することも出来ないのです!!
 フランジの上に便器用のパッキンを載せて便器を接続。フランジは簡単に言えばプラスチックなので年数が経てばボロボロになってきます
フランジの交換するタイミングは、便器を外した時しかありません。
このタイミングを逃せば、いつフランジを見ることになるか分かりません。
便器は新しいがフランジが古くて、便器がグラグラしたり、床との隙間から水漏れしたりする可能性だってあります。。
フランジ交換は意外と手間がかかる様です。

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本日のお写真はネットから拝借させていただきました。


とある物件でトイレからの水漏れのご連絡がありました。
修繕業者様を手配して現場に行っていただきました。
事前にオーナー様には現場施工のご了承もいただき〇〇円までなら、見積ではなくその場で修繕していいよ!と言って頂いてました。
でも、業者からの報告では
本日は原因箇所の特定ができず
恐らくココだろうということでの取り急ぎの報告でした。

①便器にひび割れが見受けられた 
②便器と床のつなぎ目のパッキンが劣化している
③床フランジが割れているかも

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の3点のどれかだろうってことでした。
でも、これは便器を取らないと判明しないことなのでオーナー様には現段階をご報告して再度現場施工でもいいか?を確認させていただきました。

①便器のひび割れが原因ですと、

私の想像以上の概算ですが見積金額だったのです。

え?高くない?って思ったのですが、

そこについている便器が古いタイプのものだったでどうしてもその金額がかかる様です。

現在のトイレですと壁から20cmぐらいのところに配管がきている様なんです。
でも古いタイプのものだと53㎝ぐらい離れているとのこと。
なので、今の新しいタイプの便器を付けようとすると
配管の移設工事なども別途必要になってくるようです。
そうなるといくら便器自体が今のタイプの比較的安価なものであっても総額はむしろ高くなってしまうようです。

お恥ずかしながら 床フランジという言葉を初めて聞いたので、今日は床フランジがどんなものかを検索しました!

どうにか安価でこの修繕が完了するよう業者様とオーナー様とも相談させていただきながら進めていきます。

トイレの水漏れもにもいろいろありますね。

 

 

 

 

こんな日もありますね。退去の申し出初めて・・

こんにちは ヨギーナトモコです。

本日の目立った業務は、退去したいのご連絡を3件も受けてしまったことです。

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一日3件も受けたことは初めてでした。

理由は人それぞれ。留学であったり、建設中のおうちが完成したから、卒業等々。

 


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今日は、受けてないですが、昨日少し記載させていただいた契約更新を機に住み替えを検討される方が多いのも事実です。

もし、更新がきっかけで退去を検討されている方であれば、オーナー様での対応でそのままお住まいになっていただけるケースもあります。

残念ながら、退去になってしまった場合も、退去後のリフォームで少しグレードアップするだけでも次期入居者をこの繁忙期であればすぐに付けられる可能性もあります。

先日も退去があったお部屋、

ハウスクリーニングと簡易な補修だけでも十分、募集はできる状態でしたが

見積に行って詳しくリフォーム業者さんに診てもらったところ、

こことここはやったほうがいいんじゃない?!

って、提案をいただきオーナー様に追加でご提案させていただきました。

オーナーがあえて修繕費用を出さなくてもいい箇所もありましたが

お部屋を見に来られた方への細かなところの修繕も好印象につながりますので

修繕費用はあがりましたが快く発注いただきました。

 

入れ替わりがどんどん激しくなってきたこの時期社内もバタバタとしていますが

活気があって個人的には好きです。

ではまた

 

 

新年度のご挨拶 サランラップに感謝編

随分と今月も経ってしまいましたが、皆さま新年あけましておめでとうございます。
ヨギーナトモコです。

皆さま、年末年始楽しくお過ごしになったでしょうか?!
私も随分とゆっくりさせていただき普段できないことも経験出来たりして有意義にお休みをいただきました。

 

 


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家具をリメイクしたり 

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サーフィンしたりヨガしたり断捨離したり
ありがとうございました。

と、言うことは、今月の日数が少ないってことは・・・・・

管理ではお休みの間に溜まっていたコールセンターへの入電への対応やお部屋の契約更新でみんながバタバタしています。
1月は各担当者に振分けされる契約更新の件数も一気に増えました(笑)

できる時に先に進めなければ!!(笑)

今日は比較的事務作業に集中できる日でしたので良かったのですが

個人的にちょっとトラブルがありました。全然業務に関係なくて申し訳ないのですが、

今日ほど、人生でサランラップに感謝したことありません💦

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私・・大分おっちょこちょいなのは、自覚しています💦

 


先日、不注意でストーブの上にお鍋を置いていたのですが、夜中にその中のお湯をふとももにかけてしまいました!!

初めてのそんな火傷をして(笑)夜中だったので慌ててインターネットで調べて

おうちに有る薬をとりあえず塗って・・サランラップ巻いて昨日はお仕事してたんです。

それで、そのままだと怖いから本日、お昼休憩に病院に行ってきたんです。

それで、”サランラップはね・・・”と薬ぬりぬり&包帯で処置してもらってとりあえず一安心と思った矢先

しゃがみながら午後からお仕事してたら

昨日感じたこともない痛みが途中から・・・・・・

動きが激しかったのか・・・・ギャー(´;ω;`)(´;ω;`)
包帯、全然関係ないすねの方に落ちていて、、全く傷を隠してない(笑)

こ、これは、サランラップをまくしかないと!!!!

 

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自分ではよく見えない箇所なので、周りの方にお手伝いしてもらって(笑)包帯からサランラップへ変更したのです!!

サランラップのおかげでどうにか午後もお仕事に専念できました(笑)
事務作業が進んでよかったです。

皆さま火傷にはどうぞご注意下さい。
サーフィンをお休みしないといけないのがとても残念です(笑)

今年もこんな私ですがオーナー様とご入居者様との橋渡し役で頑張っていきますのでどうぞよろしくお願いいたします。

 

 

  

★茂原市のアパートにお申込みいただきました★

 みなさんこんにちは!管理部門の渡辺です!
 本日も入居のお申し込みをいただきました♪
 今回の申し込みは茂原市にある1棟アパートでした。

 家賃の手ごろな部屋を探しているという方でしたのでお勧めの物件をご案内したところ、リフォーム済みの綺麗な部屋だと喜んでいただけました♪
 安いのに照明やエアコンもあるので他の物件より住みやすいくらいだと思います!
 最近大規模なリフォームを入れたばかりだったので、早く決まって良かったです♪

 

 外観がすっきりしました


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★横芝光町のアパートにお申込みいただきました★

 みなさん明けましておめでとうございます!管理部門の渡辺です!
 本日も入居のお申し込みをいただきました♪
 今回の申し込みは横芝光町にある1棟アパートでした。

 この部屋がいい!と始めから決め打ちしてくれていたお客様にお申込みいただきました!
 今まで住んでいたところより職場に近く、家賃も手ごろで生活しやすいと喜んでいただけました♪
 横芝光町では競合が少ないのか、あちこち見て回る方より最初から決めてくる方が多いように見受けられます。
 この地域では内装に気を使うより、募集条件を工夫した方が決まりやすいのかもしれませんね♪
 この物件もめでたく満室です!
 新年から幸先のいいスタートを切れました♪

 

 今年もよろしくお願いいたします。


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