不動産投資ブログ@合同会社なごみ

不動産投資や金融機関の融資情勢、その界隈の出来事などを書きます。

健ぺい率と容積率の求め方について

こんばんは、伊藤です。

今日は、仲介で指値が通りかかっていた買付が他業者さんからの満額買付であっけなく蹴散らされて傷心しています。

たった10万円、20万円の指値で順番をひっくり返されることはしょっちゅうですが、せっかくもらった買付なのでまとめたかったですね~

明日は休みなので心を休めます。

 

それと、

イズミンがUMA(ビックフット)に似てるというのが、いま話題になっておりまして・・・

それが下の画像です。

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イズミンは明日は休みなので朝から海でファンサーフだ!ウホウホ・・といいながら楽し気に帰りました。

 

 ここから本編です。

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 健ぺい率と容積率の求め方

今日、LINE配信した物件でわかりずらかったということで解説します。

建ぺい率、容積率は都市計画で用途地域ごとにパーセンテージが定められいて、その内側で建築物を建ててもいいとされているものです。

 

例)

土地面積257.37㎡(内私道持分64.95㎡)

建物 1階 102.58㎡

   2階 105.05㎡ 

 

まず、ややこしいのは土地面積に道路がまじっているので道路と本地に分けます。

257.37㎡-64.95㎡=192.42㎡

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まず、建ぺい率から

建ぺい率が80%、容積率が200%とすると、

建ぺい率は80%なので、

192.42㎡×80%=153.93㎡

153.93㎡まで建ぺい率はOK

建ぺい率は水平投影面積なので大きい床面積の方で計算します。

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105.05㎡÷192.42㎡=54.59%

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そして容積率

容積率は200%なので、

192.42㎡×200%=384.84㎡

384.84㎡まで容積率はOK

容積率は延床面積で計算します。

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207.63㎡÷192.42㎡107.9%

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今回の例ですと、

建ぺい率80%、容積率200%にたいして

建ぺい率54.59%、容積率107.9%と収まっているカッコウになります。

どうでしょう?

見返すとわかりずらいですね~

越前には、今回の記事はわかりずらいので読みたくないと言われました。

また、機をみてつくりなおします。

管理だより

こんばんは、管理の宮武です。

 

普段笑いに厳しいと言われる関西出身者ですが、ちゃんとお伝えしたいのでボケ要素は一切ございません。

 

さて、投資家様が気になる事の一つに『入居がつくか』という不安が必ずあります。

「物件を購入したのは良いが、6室中1室空いてる。なごみさんだけで決めてくれるの?」

「貸家にしようと一軒家を買いました。最寄駅も凄く遠いし、どうやって決まるの??」

皆様色々不安なはずです。でも、私たちは決めています!!

 

急遽このようにブログ発表となる運びで〝率″の算出は厳しいのでこれについては追々…

 

まず、賃貸のハイシーズンと云われる1月から3月

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ピンクが自社成約で青が他業者からの仲介案件です。3月の追込み感が見て分かります。

賃貸チームはベテラン勢女子3名で案内から申込受付、契約締結までの一連の業務を担っております。直接お問合せを頂いたお客様だけでなく、管理で広告宣伝している各物件の最寄り仲介業者様からご紹介いただくお客様の受付をバトンタッチして貰い、折衝し、契約を結んでいます。

ご案内で遠方へ行く事もあります、賃貸借契約締結のために日帰り出張です。俺も行きたいねんけど。

そのうち姐さん方もブログに登場してくると思いますけど、まあ大変そうです。

大変そうだから流れをまとめました⇓⇓⇓

①ウェブ掲載されている物件をご覧になったお客様・仲介業者様からご内見の希望のご連絡📞

②弊社に直接お問合せをいただいたお客様は待ち合わせして。物件のお近くにお客様が既にいらっしゃる事もあるので、その時は見てもらっちゃいます

。仲介業者さんとご一緒のお客様はその日のうちにご案内して頂きます。

③申込受付⇒審査(家賃保証会社と連携!!)⇒審査OK

④契約書類の作成、鍵とお部屋の引渡し(ここが正念場!!)

 

そんなこんなでハイシーズンを終え、落ち着くかと思いきや(*´Д`)

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4月・5月もなかなか忙しい日々なのです。人事異動で法人契約があったり、急ぎの案件が多くなりますが、この勢いで満室になった物件も結構ありました。ありがたや(´・ω・`)

 

6・7・8月はどんな感じになるのでしょう。。。例年だと海を目指して外房が結構忙しく、決まりの良い季節なんですが。今年はどやろ。

この記事をお読みの皆様ならお察しの、あの一大イベントを備えてますから🏄今のうちから来年あたりがピークなんでしょうか。楽しみですね~🐚

 

 

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働き方改革の恩恵と不動産投資

みなさんこんにちは!なごみの越前です。

 

皆さんの職場では働き方改革は進んでいますか!?

なごみも御多分に漏れず働き方改革職場で筋トレを導入しました!!

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約一名だけですが・・・

 

私が不動産業界に入った時は⇓でしたが・・・

良き時代になったものです

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最近そこここで働き方改革が叫ばれて面談のお客様からも聴くのですが、

問題は早く帰れる=残業代が減る=年収が減るという事です!

 

今まで時給4000円の残業代だったのが、副業では良くても1000円

実は今日の投資家様の請負話です💦

 

来年の源泉が下がりそうな方は、今年がラストチャンスになりそうです。

銀行は右肩上がりが大好きで、少しでも年収が下がると融資は難しくなります!

 

余った時間を余暇に使うもよし

自ら稼ぐも良し ですが

お金はお金に稼いでもらいましょう!

お金は不動産に稼いでもらいましょう!

 

私は全力で応援致します!

 

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蛇腹に蛇の住む戸建再生(外房編)

こんばんは、伊藤です。

決済に行っていると思ったら靴磨きにトライしたり、横須賀に行けばカレーで失敗したりhttps://llcnagomi.hateblo.jp/entry/2018/06/14/175718 )、ブログをはじめてからカレーの回数が増えたり、最近なにか浮かれていたりと、相変わらず越前が気ままで困っています。

先日、イズミンを帰り際にすこし説教したら翌日無断欠勤したのでもう来ないかな?と心配しましたが、今日は無事出社していてホッとしました。

こちらの心配をよそにあまりにケロっとしていたのでイラっとしましたが

 

今日は外房で戸建の再生をした記事を書きます。

今回のリフォームを担当していただいたのは「(株)ピカいちの秋野さん」です!

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ピカいちさんのホームページです。

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本編はここからです。

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外観は昭和40年に適当な増築がされた平家でした・・・

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この蛇腹ですが、洒落ではなく大きい蛇がパイプの中に住んでいたのです。

蛇腹だけに

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外構ビフォー

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 外構アフター

蛇の住んでいた蛇腹をとって入口を広げました。

敷地内はオール砕石に。

砕石の駐車場は安価にできますが、ギリギリまで原価を削ってしまったため、病み上がりのピカいちY 氏がひとりユンボでひたすら耕す現場に・・

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ダイニングビフォー

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ダイニング解体中

ぶち抜きました。

この頃から大工さんがややこしい現場に不満を漏らすようにってきました。

年配の大工さんは天井を抜くのは非常識と思っている方が多いため今どきの大体嫌がられます。

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 ダイニングアフター

ここではダクトをむき出しにするのは一般的でないので設備屋さんに嫌がられました。。。

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玄関ビフォー

はじめてひとりで見に行った際は雨戸を締め切ったうす暗い玄関に日本人形があったので不気味でふるえました・・・

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玄関アフター

玄関~廊下の天井は継ぎ目を5mm程度あけてもらったのですが、大工さん的には隙間をあけるのは下手な大工という認識からそんな仕事はしたくないとゴネていましたが、秋野さんとY氏がすべて、うまく説得してくれました。

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トイレビフォー

汲取り→浄化槽へ

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トイレアフター

和式便器はヤフオクで1000円で落札!?

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浄化槽工事が一番、費用がかかりました。

全体の50%くらいでしょうか!?

町が援助してくれた42万円の浄化槽補助金はY氏が申請してくれました。

Y氏は2級建築士のできる人なのですが、直前に催されたピカいち運動会(定期的に開催)により足を骨折し入院・・

呪われた現場か!?

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建設業を取得して一段となんでもできるようになったピカいちさんは不動産投資の強い味方ですね。

ピカいちさんにリフォームをはじめて依頼する際は合同会社なごみの伊藤ブログを見てと伝えていただけれると私、感謝されますのでよろしくお願いします。

ピカいちさんの紹介ブログみたいになってしまいましたがお金をもらっている訳ではありません

 

賃貸戸建物件をお探しの方は合同会社なごみへご相談ください。

利益がでそうな物件をご紹介させていただきます。

ご相談は公式ホームページより、LINE登録してメッセージいただければ簡単です。

www.nagomi.org

アパートの床が抜けちゃうかも?落ちたらあかんしな・・

こんばんは
管理の関西ババアです。
今日は退去の立会と仕入した物件でリフォーム前のお部屋見てきました

上記の業務ですが、個人的にはいつもドキドキしています。
扉を開けるまでは・・

(神様、どうか普通のお部屋でありますように・・いつも祈っています。)

だって、どんなお部屋か未知ですから
人が昨日まで住んでたとしても、自分の常識が常識ではないゴミ屋敷やボロボロ(土足で入っていいですか?!え?
このお手洗いの写真を撮るの?

 

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大阪のおばちゃんというより、おっさんみたいやな


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(蓋が上がっていたら、下げるという行為をしないといけない・・(´;ω;`))
お化け屋敷みたいな部屋にあたることはそうそうないですが・・・・
当たらないなんて保証はない・・・・

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入居者様に精算書のご記入を頂いている間に
お部屋のチェックをします

傷・シミ・汚れ等ないか?有れば経年劣化なのか故意過失なのか
気になる箇所はご入居者様にも目視と説明で確認いただき今後の精算となるわけです。

多くの物件ではハウスクリーニングと軽微な修繕ぐらいで次の募集をかけられます。

が、たまにえげつない物件では・・半泣きなります。
入居期間が十年や何十年なんてお部屋の退去は、入居時のお部屋の状態が不明なので
傷やシミ・汚れもほとんどご入居者様には請求できないことがほとんどです。

全空のボロボロ物件をリフォームして新規で入居者を募るか
(その場合は、勿論全て新規での募集です
弊社では家賃保証会社必ず加入・家財保険のご紹介・ご加入いただける方、退去時ハウスクリーニング 賃料の1ヶ月は原則必須です)
入居者が既についている物件(現契約を引き継ぐ=契約によってはハウスクリーニングも取れない等・・・でも、賃料は最初から入ってくる)をご購入されるかは
オーナー様のお考えによるかと思いますが
人が住んでいてもえげつないお部屋はあるよってことは頭の片隅にいれていただけると助かります。

今日の退去のお部屋はとってもきれいにお使いでした

ホッ

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で、次
リフォーム前のお部屋 4部屋見てきました

1.2OK(⌒∇⌒)

3番目の部屋!

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う、開けるの怖いな―― な感じ

 

う、落ちたらどうしよう

(以前 別の物件で落ちた人いるしー)

 

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(池?床の下 鯉とかいそう)

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う、でも踏んでみたい

でも落ちたら?

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とりあえずセーフ

こちらのボロボロがどんなに綺麗になるか今後が楽しみです!

人生初体験(カレー話つき)

みなさんこんにちは!なごみの越前です。

 

新橋を後にした私は、週末の契約の調査でいざ横須賀へ!!

 

やはり横須賀と言えばカレー!!

横須賀中央駅近くのカレー屋へ突撃!!

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看板娘ですね

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初めてのお店ではスタンダードメニューを注文するのが流儀!!

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こッこれは!店の味ではない!まさに家庭の味だ!!

最近家ではすっかり作ってくれなくなりました・・・ 

 

その後役所調査を終え、今回で二度目の物件に

 

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くれぐれも言っときますが車道はちゃんとあります(最短コース)

周りにはアパートも少なく貸家には持って来いの物件デス♪

やはりその土地を知る事が不動産投資の基本ですね!!

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帰りの道中「これは登山ではないか!?」と!!

 

人生初(正確には2度目)の「革靴で登山」でした!

 

 

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人生初体験(ちょっとポエム)

みなさんこんにちは!なごみの越前です。

 

昨日はなごみ定休日でしたが、新橋で決済して参りました!

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帰りに人生初体験の靴磨きを!

「いくらですか?」「600円!」「じゃあお願いします」

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「この仕事長いのですか!?」「・・・」

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少しの優越感と、何やらこそばゆい感じが・・周囲の目が気になりますね💦

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千円を出して「お釣りはいらないですよ」と言うものの、お釣りを手渡され・・(ちょっと耳が遠いのかもしれません)

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キレイな靴で新橋駅を後にしました!

思い起こせば幼少の頃父が都内勤めだった為、靴磨きをしていたと聞いた事を思い出しました。

すでに私は当時の父の年齢をとうに過ぎていておりますので、今の自分は父に追いついたのかな・・追い越したのかな・・と

余生は不動産投資と靴磨きで生計を立てようかと思います

 

人生も折り返しを過ぎもうひと踏ん張りしないとな!と梅雨の晴れ間を仰ぎながらいざ横須賀へGO!!!

 

次回へ続く

 

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