不動産投資ブログ@合同会社なごみ

不動産投資や金融機関の融資情勢、その界隈の出来事などを書きます。


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台風15号の修繕の状況

皆さんこんばんはよぎーなともこです。

この度の台風15号の修繕依頼が来た物件の写真の一部です。

本当に入居者さん、オーナーさんにはご不便おかけして申し訳ありません。

現在管理7名で台風の案件を進めております。

弊社で付き合いのある業者さんにも

業者さんご自身 被災されているのに休日返上で

現地確認

緊急対応

本施工の見積もりに千葉全域を奔走していただいています。

コールセンターに入ってくる案件の数も何百件になっていて

担当者一人ひとり数十件抱えております。

どの案件も早急に対応をするべきですが、

体は一つです。

一つ一つ確認してオーナー様に報告

入居者様への安否確認や修繕が必要な箇所などのお電話確認等をしております。

リフォーム業者さんも朝から晩まで動いていただいておりますが

やはり一日訪問できる数には限界があります。

通常の修繕でしたら

現場に確認に行った際に現地から連絡をもらい、オーナー様に連絡をとり

緊急対応が必要な場合は、現場施工の了承ももらい

すぐに報告写真やお見積りもご提出できる流れが通常です。

ですが、現在の状況は、少しでも多くの物件の状況・現地確認・緊急対応が必要となるため、現場写真やお見積書は後日のご提出をオーナー様にも了承いただいております。

皆様、ご自身の物件ですもの ご心配なお気持ち重々承知です。

できる限り早急に台風被害の件、落ち着くよう日々対応しております。

皆様、ご理解・ご協力いただき

お時間・お日にちの猶予を頂けること誠に感謝しております。

よろしくお願いいたします。

 

 


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台風15号の被害について

皆さんこんばんはよぎーなともこです。

9月8日〜9日にかけて雨風はげしかった台風15号・・・・・

千葉県を中心に現在も影響が続いております。

コールセンターにはこれまでの台風被害の修繕依頼等のご連絡

半端ない数で来ております。

雨漏り

屋根破損

壁崩壊

断水

TV不具合・・・

倉庫が倒れたなどなど・・

君津市では鉄塔2基が倒壊していましたね。いろんな場所で電柱が倒れており停電がなお続いている地域が多いです。

東金市山武郡市でも断水や停電 復旧に時間かかっています

国土交通省の発表をみてみると

千葉市では最大風速35.9メートル(´;ω;`)

最大瞬間風速57.5メートルを観測ってでていました。

市原市では9日午前10時までに約300ミリの降雨を記録したとのこと。

東京電力の情報では10日午後1時49分現在での千葉県内で約56万3300戸で停電しているとのこと・・・・

昨日・本日 管理部全員で懸命に対応をしております。

本日は残業していて対応しております。

通常の被害の件数の2,5倍ほどのご連絡が入ってきております。何百件の世界です。

 

オーナー様・入居者様どちらにもご不便・ご迷惑をおかけして申し訳ございませんが

順次対応しておりますので何卒ご理解・ご協力のほどお願いいたします。

 

 


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募集写真撮影と業者訪問

こんばんは よぎーなともこです☆

 

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最近外出が続いてしまいご連絡が遅くなってます💦

申し訳有りません💦

先日は千葉県の夷隅郡御宿町に行ってきました!

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サーフスポットとしての有名ですね

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リゾート感♡

 

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こちらのエリアでも管理している物件があります

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 駅から車で6分位

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日当たりもいいお部屋です♡

蝉の鳴き声がまだみーんみーんと響き続けてた夏日

空の色が綺麗でとっても募集部屋の外観を撮影するにはいい日でした💛

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こんなお部屋やf:id:llcnagomi:20190907192346j:plain

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こんなお部屋もあります。

お部屋お探しの方ご興味あればご連絡下さい 

賃料もつい最近お値下げ致しました☆

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そして撮影後は、茂原市の不動産会社さんに業者周りに行ってきました!

その日は長生郡一宮町の業者さんも含めて17社回ってきて近隣の募集部屋を案内してきました。

私の顔がてかっていたからなのか 暑さと汗で(笑)

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行く先々の業者さんが お茶までいれていただきお話しを聞いていただいたり

最近の状況を聞かせていただいたりして

それだけでありがたいのに・・・・

帰りの車で飲んでと、

勿論お断りしますよ!!でも、持っていきなさいと飲料をプレゼントしてくれたり

とっても嬉しく業務遂行してきました(笑)

 

その日は、ちょっとテンションが一瞬下がることがあって

 

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会社と自分の携帯を脇に持ってたんですが…

横着したとたん

自分の携帯だけ落として ・・・画面壊れた(笑)

 

会社には寄りますが、茂原の業者さんは茂原だけではなく、長生や東金や大網方面までいってくれるところもあります!

なので今回は結構広めの範囲でチラシ持っていきました

 

また行ってきますね

 

本日現地いってもらいました トイレの件

今晩は♡ よぎーなトモコです。

最近またブログの更新がゆっくりになってます💦

ちょっと心に余裕がない(笑)的なヨギーナです。

 

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というのも、随分と前から、大規模修繕

困難すぎてなかなか

前に進んでいない案件がいくつかあるのですが、

そのうちの一つのこれからの進め方がさっぱりΣ( ̄ロ ̄lll)ガーン

(´;ω;`) 

考えていると禿そうです・・・・・

頭が無さ過ぎて・・全然いい案が浮かばず・・・どうしたもんかと・・

ずーーーっつとここ数日頭の片隅に💦

 頭痛い

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海にいけば、ひらめくかな?(笑)

ラベンダー嗅いで落ちつかせたらひらめくかな?((笑))

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全然だめ(笑)

もう、ぴーーーーーーーーーーーーーーって頭ん中思考停止気味なよぎーな・

明日は定休日  ゆっくり考えてみよう!!

ってことで、ちょっとブログがおろそかになってました ごめんなさい!!

 

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前回、書いた入居者さんからのトイレの不具合

2点トラブルが混在している件

 

 本日現場施工にいってもらいました!!

朝早くから入居者さん・業者さん時間都合付けてくれて有難いです!!

立ち食いそば食べてる時に現場からの連絡(笑)

 

そばちょっとのびちゃった(笑)

って、そんなことはさておき・・

 

『今現地に来ています。トイレを外しました。フランジが破損しています。

こちらはトイレ自体の交換が必要です。

排管の詰まりは奥の方に有りますね。便器取り外したのを再度つけますか?』

との確認の電話。

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一番いいのは新規で最初から交換で本日物を持っていければいいですが・・・

オーナーさんのご予算もあるので便器の状態を見ないと使えるなら再利用したいですね。

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こちらは、入居者さんにも本当にご協力・ご理解いただき 一つ一つ少ない費用から出来ることで対応していく段取りで了承もらえたから出来ることです。

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状況聞いていると入居者さん、、男性の方なのでお手洗いの小は浴室で流してもらい

ビッグはコンビニに走ってもらってる数日とのこと。

本当にご不便お掛けして申し訳ないです・・

 

そして本当にありがたいです。

近所のコンビニといっても徒歩5.6分とのこと・・

本日は、取り外したものを再度つけてもらい圧力除去作業をしてもらい

小はとりあえず流せる状態にはなってます。

でも、完全修復ではありません。

 

 

詰まりの方の圧力除去作業で詰まっていた紙などの汚物が多少抜けたので

お水が流れる様になり、水位があまり高くならずに流れていくようになったからです。

床との接地面から漏れる水の量が今までは流れ出てたのが、

滲む程度に解消されたからです。

 

本日は、現調と圧力除去作業で一度業者さんは引き上げました。

しかし

お水は流れる様になりましたがまだ配管内の詰まりは取れてはいない状況です。

このまま放置すると・・・・・

今後、1Fへの水漏れが発生する可能性が高いです(´;ω;`)

 

小の方はどうにかこの状況でも、使用すること自体は出来る様になりましたが便は使用は避けなければならないとの業者からの報告です。

 

今後ですが 水漏れの方はトイレ交換が必須

 

 

排管詰まりの方は、最初金額を抑える為に

通常のエンジンタイプの作業員2名で行う高圧洗浄で試してみるか

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しかしながら、高圧洗浄で取り除けるのかはやってみないと分からないレベルとのこと。

 

もっと馬力の強いロータリー型の超高圧洗浄車を使用してやる方が今回は良いのではないか?

との業者からの提案でした。

でもこの超高圧洗浄車・・・・・

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千葉県に1台有るようなのですが、結構な金額になりそうです。

こちらは弊社で依頼した業者から更に外注の形をとらないといけません。

そして、やってみないと金額が出せないと言われる可能性もあるとのこと。

 オーナーさんによって、対応の仕方皆さま違うので

この段階でもご希望の進め方を聞かないといけません。

今後の進め方、高圧洗浄車で一度施工されるか改善の可能性が高い超高圧洗浄車かいずれがよろしいでしょうか?

 

 

ただどんな施工をするにしても、入居者さんの生活に支障をきたしています。

今回の件は・・・

 

本当に、入居者さんが不便を感じているにも関わらず 自分のことだけでなく状況のご理解をしていただき

ご協力いただけることに感謝でした。

また、後日こちらの件は進んでいきます。

 

明後日は募集部屋の写真撮影に行ってから

千葉県いすみ市・長生郡一宮町茂原市の不動産業者さんに

賃貸物件のマイソクをもってご紹介のお願いに行ってきますね💛

 

 

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う どうしよう・・ 床と便器の間の水漏れ

皆さんこんにちは 
ヨギーナトモコです。
本日は、雨ふりなので出前デスク ランチにしました。

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雨じゃなくても出る気がしない感じのままお昼になってしまいました。
午前中は、今日やろうって予定していたことは全く出来ず
コールセンターに入ってきたゴミ出しの件や修繕等の対応で終わってしまった・・・・・


『トイレが詰まりました Σ( ̄ロ ̄lll)ガーン
トイレを流そうとすると便器内が溢れてきます。
どうすればいいでしょうか?』

との入電が先日の深夜にコールセンターに連絡がありました。

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コールセンターより返答↓
トイレ詰まりの症状と考えられます。
ラバーカップを使用して詰まりが改善されるか試して下さい。
それでも改善しない場合はご入居者様費用負担でも宜しければ業者手配も可能です。
 
【 入居者より返答 】 分かりました。一度試してみますとのこと。


次の日再び
入居者さんより再入電💦Σ( ̄ロ ̄lll)ガーン


ラバーカップを使っても症状が改善しません。
便器と床の境目から水が漏れているんじゃないでしょうか。
修繕お願いしますとのこと。


 万が一、入居者様の故意過失の場合は費用ご負担となりますが宜しいですか?
 【 入居者より返答 】 分かりました。お願いしますとのことで

  →業者手配をコールセンター経由で手配となりました。 

  →現場確認した所、奥外の枡詰まりはありません。
   これから圧力除去作業を始めます。

 作業した業者より再電あり。
  圧力除去作業をして症状が改善されました。
 また便器と床の接面からの水漏れは見当たりません。
  費用は入居者様より直収しました。

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これが2週間程前のやり取りです。無事解決して良かった
って思ってたら・・・・・・・・・・・・・本日再び入電有り


トイレが詰まっているようです。
流すと溢れそうになり、便器と床の設置面の辺りから水が染みだすように漏れてくる状況です。
少し前にも同様の事がありました。
その際は緊急センターにて業者を手配し、
現地にて詰まり抜きを行い費用直収されました。
本日に関しては手持ちのお金がありません。
業者に来て貰ってもその場で費用を払えません。
また、前回詰まって以降普通に使っていて本日また詰まったので、設備側に何か問題があるのではないでしょうか?
そう言った可能性も鑑みて、本日営業開始後で構わないので管理会社費用負担で業者を手配して欲しいです。
との入電でした。

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どんな原因が考えられますか?!
恐らく、状況からして入居者さんが異物を流されたなどではないと判断しました。

まずオーナーさんに業者手配確認するにしても・・・
うーん、うーん、

 


今回は2つトラブルがあります。
①トイレの詰まり 
②トイレの水漏れ

これは一緒に考えてはならないです。
①の詰まりは 異物なのか空気圧の問題なのかそれとも別の問題なのか
②は経年劣化で床とトイレの設置面のゴム部分が劣化したのか?トイレにひびや割れができたのか?

うーん、困りました。
本当に困った‥‥オーナーさんに連絡したくない・・・・(´;ω;`)


ちゃっちゃとオーナーさんに連絡して、現場施工のご了承もらえればいいじゃない💛

 

 

 

いやいや ちゃっちゃとは無理な

案件じゃない??!!


何故なら・・・・結構お金かかるの予想・・・・( ノД`)シクシク…

 

通常業者さんには
現地に基本的に見積もりにだけ行ってもらうのは無料でお願いしています。
が、水漏れや詰まりは 入居者さんの生活があり、現地ですぐ作業できるなら

オーナーさんにとっても総合的に見れば2回現地に行ってもらうよりお安くなるし
入居者さんにとっても早い段階で直るので 現場施工の了承を金額いくらまでならOKと事前に了承頂いた上で 業者さんに行ってもらうことが多いです。。


写真もなければ状況もわからないのに 

10万以上するだろうの予想がつく案件

言いよっていうわけなくない?!

で、もっと言うと

が、今回の様に、床との設置面からの水漏れだと
便器自体を取り外す という 作業が発生します。
そうなるとやはり作業代はかかります。

そして、原因がおそらく経年劣化なら・・・
できる限り安く仕上げてもらいたいので、
便器を再利用できるのであれば、壊れた箇所だけ一部修繕できればいいのですが・・

取り外した便器を再び取付しようにも、ネジやパッキンなどの劣化によって上手く取付できないこともあります。
そうすると
もっと水漏れがひどくなる可能性も十分あるし
そんなリスクを業者さんも負えません。


一番いいのは
最初から、新規で便器交換でって発注した上で見に行ければいいのです。
なら②はスムーズです。

2.3万で済むなら私も最初からオーナーさんに
交換してくださいでお願いします!!!!!!!

が、簡単に言えません。
こんな場合、業者も在庫を抱えたくないですね。

 

 

それか

 


入居者さんが何日もお手洗いを我慢してくれるなら全然いいんです。
一回見に行ってもらって トイレ外して あ、再度の取付できなかった。
なので新しいのこれから発注するので〇〇日間トイレ我慢してください 

って言えれば!!!!!!
一度無料見積もりで行ってもらって 状況報告して でね。

無理無理無理お手洗い1日でも使えなかったら嫌だよね。。。。。

入居者さんも怒っちゃうよ。

ってことは、簡単に取り外しできないんです

はい、、、こういうの何度か他の物件でも経験してたので・・

ああ、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、
あ・・・・・・・・・・

その時は、たまたま業者さんが違う修繕でそのアパートに行く予定があったので
ちらっと見てもらい概算見積もりをくれて オーナーさんに相談 最初から新規交換の便器で了承いただいたから良かったのです。
そして、その時は トイレの詰まりはなかった・・・・

そう、今回はトイレの詰まり
そして、・・・異物ではないだろう・・・

どう考えても・・・・・ちょっとお金かかる・・・
でも、入居者さん困っている////

こういう案件嫌いです・・(好きな人はいないか)

空気圧の問題なら へたしたら何百万かかるかもしれない配管の工事かもしれないし、以前にもブログに書いたトイレのウォーターハンマー・・・が思い出されました・・・

 

オーナーさんに連絡をして、取り急ぎ 現地調査(有料)と圧力除去作業の了承もらいました。

そして、現地見てもらい 次の段階へと進む見積もりが出ます。

入居者さんにも連絡をして、

待たせて申し訳ないが・業者さんが行きますが、その場では水漏れ直せません。

だから、協力してね。待たせてごめんなさい。業者来たのに何で直さずに帰るんだと怒らないでねってことを説明しました。

①も経年劣化によって何かの影響で配管の勾配が変わってしまいこんな状況になったら

配管内の汚れでそうなってしまったり とにかくいろんな可能性が考えられます。

 

できるだけ早く安く解決できるよう進めていかないと!!!

 

 

 

 

 

 

 

またまた一宮町のお話

こんばんは よぎーなともこです。

綺麗な朝焼けでしょう💛先日の出勤前サーフィンに行く途中。

千葉県長生郡一宮町の朝焼けです。

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皆さん、アダプティブサーフィン

ってご存じですか?

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アダプティブサーフィンというのは

障害を持っている方が行うサーフィンの事なんですって。

アダプティブ(adaptive)は、適応性のある とか 適応可能なって意味で訳されてます。

障害があってもハンディキャップと捉えるんじゃなく

工夫次第でサーフィンに適応できるという意味を込められて世界で普及してきています。

それぞれ各々の障害個性によってライディングを工夫して行うサーフィンってこと。

義足で立って乗る方、膝立ちで乗る方、座って乗ってパドルを使う方、うつ伏せで乗る方、サポートを受けて行う方など。

また、視覚障害のクラスもあります。アシストは必要とのことですが

うねりがくるのを音で感じるって(⌒∇⌒)

恥ずかしながら うねりの音なんて考えたことが正直なかったです。

先日ひょんなことから世界大会にも出場されている方をお知り合いになり

お話を聞いたり一緒に波乗りしました。

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 また 既に10月にお休みをいただく日が決まってしまいました(笑)

応援楽しみです(^▽^)/ 皆さんも物件をご覧になりがてら千葉にお越しになりませんか?こちらはオリンピックが開催される場所で今年の10月12.13日にありますよ。」

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クラスが下記のように分類されているとのこと

1、Standing  (立って乗る)
2、KneelPosition (正座で乗る)
 3、SitPosition, paddle(Wave Ski,
       Stand up Paddle)     
       (ウェィブスキー、板に長座で乗る、
        サップ、スタンドでパドル使用)
4、UnAssistedProne  
       (自力パドルができ,    うつ伏で乗る)
5、Assisted     
   (自力パドルができない, アシストをつけて乗る)
6、VisuallyImpaired   (立って乗る, 視覚障がい,ガイドをつける)
7、Deaf      (立って乗る, 聴覚障がい)

 

会場の近くには弊社で管理しているこちらのお部屋もあります

 

 

 

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 海ライフを満喫しながら東京での勤務も可能ですよ。

そう!!

特急わかしおは、東京駅から大網、茂原を経由して、安房鴨川へ行く特急列車です。

千葉を走る列車

新宿・東京方面から千葉の房総半島へ続く特急列車には

房総半島を西回り(外房線経由)で走るのが特徴であり、停車駅は、

・東京(とうきょう)
海浜幕張(かいひんまくはり)
蘇我(そが)
※土気(とけ)
・大網(おおあみ)
・茂原(もばら)
・上総一ノ宮(かずさいちのみや)
・大原(おおはら)
・御宿(おんじゅく)
・勝浦(かつうら)
上総興津(かずさおきつ)
安房小湊(あわこみなと)
安房鴨川(あわかもがわ)

となっています。

※の駅は一部列車が停車です。

 私の周りにも池袋や東銀座まで通勤されている方います!!

場所にもよりますが都内でもわかしお使えば1時間かかるかかからないかです。

こんな素敵なおうちいかがですか?

駐車場5台 敷地内にあります♡

 

追加情報 上総一ノ宮

こんばんはヨギーナトモコです。

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先日、千葉県長生郡にある一宮町を少しご紹介した回の追加情報です♡

駅から無料巡回バスも運行していますよ。

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こちらは昨年新しくたって 上総一宮観光案内所です。

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駅前で借りられるレンタサイクルや農産物が帰る販売所のことを書きました。

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明るいうちに駅前にたどり着いたのでちょっと寄ってみました。

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私の夕飯になる予定だった野菜です(笑)

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さあ、帰ろうと外に出たら・・・チャリンコを洗車している方が!!

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とっ捕まえて質問しちゃいました(笑)

毎回レンタサイクルが返却されると
きちんと洗車されているとのこと。
午前8時半位から借りられるとのこと。

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丁度、海まで行ったお兄さん達が返却に来られたので
足元だけ撮影させていただきました(笑)

 

また、現在のJR外房線上総一ノ宮のロータリー付近の工事の様子です。

現在の駅 

写真の左側にしか現在は改札がありません。 

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完成するのが楽しみですね。

f:id:llcnagomi:20190820182831j:plain弊社で管理しているアパートも目の前にあります♡

超便利

すぐにセブンイレブンもあるしね。

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きのうのキッチンシンク 水漏れの件

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コーキング2本使用してもらい

応急処置しました。

入居者さんにもお待たせするお詫びのお電話をして

これからの修繕

見積まちです。