不動産投資ブログ@合同会社なごみ

不動産投資や金融機関の融資情勢、その界隈の出来事などを書きます。


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月末近く

今晩はヨギーナともこです。

ほんと毎日がアッという間に過ぎていきますね・・

すぐに騒音の 防音リフォームの件も続きを書くつもりだったのに・・・またあいちゃいました。で、今日もすいません。またお預けにさせてもらいます。

 

先日の私の物件の退去後リフォーム

リフォーム代どうしようは、ローンを組むことにしました!

が、貧乏人なので、全部の全部してあげられないし・・・

 

今月はまつエクも針治療も我慢我慢

そして自炊が増える 笑

 

悩んでリフォーム箇所は クロスは一部だけ張り替えに。


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猫のひっかき傷のクロスよりも

日常生活で毎日使用する箇所であろう

水回りのクロスを優先して張替えることにしました。

早く入居者あらわれて~ 

 

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今日は、月末近くになってきたので、管理は今月発生したリフォームの完了報告や請求書の作成の期限が近づいてきました。

 

毎日コールセンターから入ってくる修繕依頼に対して

オーナー様へ状況の報告&業者手配をしてよいのか?のお伺いのご連絡。

修繕の内容によっては床や壁を開口しないと状況がわからないこともあるし、

 

特に水関係は見積をとって後日発注ってことが難しいことも多々あります。

そんな時は、オーナー様にいくらまでならその場の判断で現場施工の了承ももらって業者さんを手配します。

何度も業者さんに行ってもらうことを考えると費用の面でも現場施工の了承はみんなにとって助かります。

が、、、、月末近くになって気づくのですΣ( ̄ロ ̄lll)ガーン

報告などの処理が一度にくるってことに(笑)

 

もちろん、日々の案件ごとにその場で終われば一番いいのですが、

業者さんもあっちもこっちも

私たちもあっちもこっちも

いろんな案件を抱えています。

全部が全部大切なのですが、

今、まさに起こっている!!水漏れや緊急対応せねばならない案件が発生したら

すでに修繕した件より先に手配などに動くのは当たり前・・・

なので、ぎりぎりになって 発注したまま業者から報告がない案件がないか?

完了報告来てる?請求書来てる?そもそも施工してる?ってことを

確認していきます。

昨日・本日は こんな事務作業をしておりました。

あとは残念ながら解約のご連絡が入ってきた場合は、

残念ですが、

一分一秒でもすぐに心機一転募集を開始して、次の入居者さんを見つけるための作業を開始します。

お部屋によっては長くお住まいの入居者さんのところ初めて入居者さんを募集することになった物件間取りがはっきりわかってないこともあります。

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情報拾いながら、間取り作成ソフトで間取りから作成していきます。

これがまた、なんか相性が合わないのか・・・・

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あとちょっとって、とこで保存する前に、いや、保存を押しても、

なんか保存できなくて、また最初から作成なんてこともあり・・・

忙しいときはギャーってなります。

なので、できれば、この作業をしているときは、間にほかの作業を挟みたくないが・・

電話がなりゃ、関係ないっ!!

で、さあ、電話対応して、もう一度作業作業・・

残念ながら今日はだいぶ相性が悪かった日です。知らない合間に和室から洋室にリフォームされたみたい。またやり直し 笑い

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やっぱり今日も防音の件ではなくすいません。

また、落ち着いて調べたりしたときにかきますね。

 

 

 

雨の退去立ち合い

今晩はヨギーナトモコです。
今日はとても激しい雨風でしたね。
皆さま無事にお過ごしになりましたか?!
本日は退去立会いに行ってきました。

管理してから初めて退去立会いに行く物件でした。

さあ、出発!!レッツラゴー//////////////////////////

番地入力しても

カーナビにも出ない💦
近しい番地すらない・・・・

付近がわからない

グーグルマップでも特定できない💦

入居中のお部屋で外観の情報がない💦

とにかく近くまではざっくりで行くことにする。

が、近づくにつれて不安


ウーーーーん、
10分程度のところまで近づいて再度詳細を検索してみよう

うーんわからない
目印になるようなもの・・・うーん・・・

あ!!!!

現地に行った修繕業者さんが以前いたはず!!!キラリ(⌒∇⌒)

連絡して付近の情報を聞いて大分近くまでいけました☆

でも、予定より30分も早く着いちゃって💦

すっごい雨と風であんまり外も視界不良だし

見当つけたこのおうちかどうか

入居者さんが到着するまで断定できないから敷地内でおちおち車も止めてられないしで・・・
付近で待機

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たぶんトウモロコシですよね? トウモロコシ畑見ながら待機( ´∀` )

そのおうちで正解!!


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今日は平屋だったのですが、
外観から想像するお部屋ではなかったです。

むちゃくちゃ室内リフォームされていて
設備も新品が入っていた!

 

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そして、私が退去立会いに行った回数 もう半端なくあるけど、

一番まともに最初の入居時の状態に戻していただいてたのが今日のご契約者様でした。
きちんと設備の取り扱い説明書もその機器の場所にきちんとおかれていて
清掃もきちんとされていて

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☆☆☆

エクセレント(笑)

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お部屋の中をチェックするのに
閉めてある雨戸や窓を開けるのですが・・・・

半端ない雨
・風で 正直開けたくなかったな(笑)

外観の写真撮影も

カメラをかばいながらどうにかシャッター

ほかの管理も退去立ち合いなど外出しているものが多かったのですが

びしょびしょでの帰社もいました笑

高速を走るのがどきどきでしたが無事かえってこれて何よりです。

 

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帰りは東金で美味しいお店を見つけました

東金 ランチ で検索して出てきたこちらのお店

喜良久

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むちゃくちゃ美味しかったです。
和食で検索していったのですが
ヒレカツ&温野菜ランチ 1,620円
その他パスタやハンバーグもありました

前菜のお豆腐からかなりテンション上がる

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ヒレカツと一緒きたサラダ!!
キウイのドレッシング

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エクセレント!!

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元々割烹料理店でお仕事されていたご主人とのこと
奥様もとても素敵な方でした。
体に優しい
全て手作り

年配の女性の方も 油ものをよく注文されるようです
胃もたれしないから!


私、仕事で外出した際に
付近検索してランチのお店

適当に名前から決めるんだけど

だいたい エクセレント(⌒∇⌒)
東金で和食で検索してみてください

音って 

今晩は ヨギーナトモコです。

みなさん 近隣のおと どれくらいが許容範囲ですか?!

最近

騒音の件でいくつかの物件で頭を悩ませている案件があります。
騒音と言えば騒音なのですが、
なんていうのでしょうか・・・
多くが 知ってて出しているってより
ドアの開け閉め・床を歩く音な生活音 

故意にバタンバタン  どんどんどん はもってのほかですが、

ヒアリングしているとそんな感じではないところがほとんどです。

 

私は賃貸アパートに住んでいますが、

上階には小学生ぐらいのお子さん

お友達が遊びにくれば バタバタ きゃっきゃ

そのほかにも音は聞こえてきます

赤ちゃんのなく声

泣くなっていうほうが無理です

私的にはお互い様なので正直そんなに気にならないです。

でも、

昔住んでたアパートの隣のアパートのおじちゃんが

夜中に猫とにゃーにゃー猫語?!で大声で話してるのか

時折 猫のギャーって声が聞こえてくるのが数日続いたときは

恐ろしく心配になりやめてほしいと頼みましたが・・(す・すいません 話それました(笑))


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多くがアパートの1.2Fでのトラブルなのですが・・・

管理会社や時にはオーナー様が注意やお願いをしても

まったく効き目がないこともしばしば

お互いにどんどんストレスためていかれるんですよね。

それがどちら我慢できなくなったほうが退去をお考えになることもあります。

 

なので

音を防ぐリフォームを検討されるオーナー様もいらっしゃいます。

先日もとある物件で業者さんに防音対策の見積もりに行ってもらったのですが・・・

費用がたとえかけても今回は意味がないだろうってことで

終わりました。

意味のない工事は受けられないと。

やるならきちんと音楽スタジオなどを手掛けているような専門の業者さんに依頼するべきだと

材料の貼り方なども全然通常とは違うので専門知識のある方にってこと。

 

 

騒音規制法ってあるじゃん!!

ううん・・・残念ながら・・・近隣の話し声、ペットの鳴き声、ステレオ音、ピアノ音、クーラーの室外機音など・・・

生活騒音については、騒音規制法などの法的な規制はありません(´;ω;`)

お互いに住民の方で配慮し合っていただくことが大切なんです。

規制法は工場や事業場での作業や建設工事によって発生する相当範囲にわたる騒音について規制した法律なのです。

そのほか自動車の騒音についての許容限度やカラオケボックスとか飲食店などの深夜営業騒音等についても規定されています。

 

こんな理由で退去なんて悲しすぎますよね

管理会社としてもオーナーとしてもそんなことは望んでおりません。

どうにか退去を回避できるように

 

 

防音リフォームは外の騒音がお部屋の中に入って来ないようにする工事のことをいいます。

反対に部屋の中から外へ音が漏れないようにする工事を 遮音工事 といいます。

リフォーム 調べていくうちに

想像以上の費用がかかるんだってことが最近よくわかってきました

 

 

 

音って何だと思いますか?

音というのは、ざっくり一口で言っちゃうと空気振動のことなんです。

何かしらの質量がある物体が揺れ動きます。

空気の波動をつくり出され、それが空気や物質を伝達して耳にたどり着いた時に『音』っていう形で聞こえてくるんです。

不快な音も快適な音も空気の揺れの作用で起きちゃう物理現象です。

 

防音リフォームの内容は、多くは床や壁、天井、窓というところで検討します。

防音リフォームは、どのような素材で防音を行うかによって費用が変わってきます。

ただこないだざっくり調べただけでも

結構します・・・

続きはまたかきますね。

 

では

 

 

 

 

 

 

 

 

リフォーム代・・・・どうしよう

今晩は ヨギーナトモコです。
お休みの日に先日退去になったお部屋のリフォーム見積に行ってきました。
ハウスクリーニングだけで済めば万々歳だったんだけどなー。

 

 

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結構・・・修繕しないとな・・・・でしたΣ( ̄ロ ̄lll)ガーン

 

 


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あんなところやこんなところ

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退去立会いの時に

 

色々修繕必要箇所はざっくりみました。

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で、私貧乏だから(笑)

それにリフォームにも興味あるし
自分で出来るところはやって、業者さんにお任せするところは業者さんにやってもらって
費用を少しでも抑えたいと思って現場に行ったんですけど・・

どんどん修繕箇所が発覚して、、各箇所の概算費用を聞いての段々気力がなくなったのと(笑)

例えば浴室の鏡交換

自分でやってもいいでしょうけど・・とったこれ、私どうすんの?・・
自分でゴミの日だす?出せるの?
え?しないでしょ?
しないよね・・
で、慣れない鏡交換しちゃう?

収納の扉の取っ手1個ないけど?
自分でつけます!

やっぱりやめます・お願いします。

休み使って材料買って自分でつけにくる?
・・・・
色々検討していたら・・・・今回は業者さんに全部お願いすることにしました。

もう少し、時間とお金に余裕がある時に、趣味として楽しみながらリフォームできる余裕ができた時に

自分でもチャレンジすることにしました。

他にもいろんな箇所があり

現況貸しで行ってもいいのかな?って部分もあるのですが、

絶対やらないといけない修繕と

新規入居者の為にやった方が内見のお問合せ上がるんじゃないかな?

ってリフォーム どこまでやるか悩み中です

 

 

朝シャワーの効果からのどよーん

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こんばんは ヨギーナトモコです
本日も出勤前サーフィンから。
寝坊したので入水時間10分です(笑)
もも腰 セットたまに腹位の小波でしたが
綺麗に割れていたので10分でもとっても楽しかったです。
出勤前サーフィンは最近はファンボードしか乗っていません
(サイズが大きい時とかアウトに出るのに時間がかかりそうなときはショート(笑))
一番波の良い ショートの人がいっぱいのところにはいきません( ´∀` )
多少悪くても人があんまりいない方が 乗れるチャンスはいっぱいありますから

で、10分しかないから その10分にかけるしかないんですよ。

なのでロングの人もいないし
今日は乗ってはアウトに帰ってを繰りかえせてとっても練習になりました。


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朝、たまたま見たネットの記事に
朝起きての疲労感を比べた調査

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(一部引用させていただきました)

 ’何にもしない’、’コーヒーを飲む’、’朝シャワーを浴びる’で目覚め後の疲労感に関する調査をしたら
朝シャワーを浴びるってのが何にもしないってより仕事のやる気が10%UPするとの記事が(笑)

まさに、これじゃないですか!
コーヒー飲んで
準備体操のストレッチを砂浜でしながら深呼吸して空を眺めてから10分サーフィン♪
~の朝シャワー♪

やる気10%UPみたいです。

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千葉駅の西口のこちらのビルも随分と出来上がってきました。

 

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あんな高いところで作業されるかたすごいですよね。
私は高所恐怖症なので、本当にすごいと出勤途中にパチリです。

高所と言えば、やはり修繕でも厄介ですね。

例えば壁のクラック等の雨漏りの補修をしたいとき、
高所だと
補修だけではなく、足場を組む必要が出てきます。
手を伸ばして対応できる所ならいいけど・・・

そうすると、補修箇所だけならそんなに費用が掛からないのに
足場の設営代がかかってくることもあります。

そんなとき、どうしたらいいのか頭が痛いです。

厄介ですが、それでも早い段階で雨漏りは直しておかないとですね。

ドローンとかで修繕できたらいいのにですね!!

 

今日は、お困りごと自体の入電件数は少なかったですが、

ご入居者様からのお困りごとで、

どよーんってしました・・・・

(なんかマーフィーの法則なのか?!

おんなじような案件は、おんなじようなタイミングで担当することが多いです)

今回もご入居者様とオーナー様の橋渡し役として

明日以降オーナー様と今後の相談です。

騒音問題、こちらのブログにも以前も書きましたが、本当に難しいです。

解決までにはオーナさんのご意向をお伺いしながら時間をかけて解決していく案件が多いです。

 

 

 

 

 

 

管理会社って素敵

こんばんは ヨギーナともこです
本日も出勤前サーフィンからの1日のはじまり

今日もコナミでした

かすかな朝日のひかりでパワーチャージ

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ちゃんとサーフィンの板のこと詳しい人からしたら
は?って感じなんでしょうが………

Gw中にちょこちょこやっていた
自分で絵を板に描きたい!
が、こちら

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この板で波に乗りたい
っいうか、この色合いが
自分で言うのなんですけど
いい出来栄え

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この微妙な色合いをみたくて

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癒しに繋がっていて
出勤前サーフィンに行ってる気がします(笑)

 

 


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だいぶいつも不動産のことからずれててすいません💦
管理会社に管理をお任せするメリット
について退去&募集で今日は、簡単ですが書きますね。

 

今回、自分の物件が退去になって 改めて 管理会社に管理を委託するメリット&デメリットについて振り返ることになりました。

 不動産会社の社員の私が(笑)こんなこと言ってしまったら終わりですけど、 正直、管理手数料払わなくていいなら 払いたくありませんよね(笑) 

出来ることならね。 

ちょっとでもお家賃多く入ってきた方がいいもの( 笑い(笑) 

じゃあ、退去になったし、

このタイミングで自分で自主管理する?!

 しないです!! 

これからリフォームをして新しい入居者さん 

早く 早く入って欲しい。少しでも早く

多くの人に 情報渡したいですよね。 

私 何できる?!私でできて フェイスブックやインスタ、ジモティ位?

費用かけずに直ぐ募集していることを知ってもらう方法って?!

 写真自分で撮って、チラシ作って、 

募集かけて、

 友達・知り合いに手渡し?郵送?口頭で? 

私、会社員だもん 休み毎日じゃないし 

そんなことしてたら日だけが過ぎていく ・・・

それが弊社のような管理会社に任せてもらえば、

写真撮影からネットへのお部屋の情報まで入力してくれて、

お部屋を探している人が検索するであろうサイトにネットでの募集 世界配信 

アップしてくれるわけです。

その管理会社によって掲載するサイトなどは多かったり少なかったりするでしょうけどね。

弊社では大手賃貸募集サイト5社含めて配信しています(⌒∇⌒)

 募集時だけみても、人の力借りるって全然問い合わせいただけるの規模が違います。

(笑) 

そして、お申込が入ったら契約書の作成等など 

 

あ、その前に、部屋を見たいってお問合せが入った時も、オーナーさん自身で仕事やすんで案内する?

1度で決まればいいけど、残念ながら決まらなかったら?

何度も何度も足運ぶ? っって。しんどいですよね。

 また、弊社で管理させていただいている物件では原則家賃保証会社さんへの加入を必須とさせていただいています。 安心の保証会社さん加入です。

この家賃保証さんの件だって、もちろん保証会社さんによっては、個人のオーナーさんでも取引できる会社もありますが・・

法人じゃないと難しいことが多々。

また、入居後のトラブルだって、なければいいけど、ないとは言えない。

そんなときも管理会社というクッションを置く方がいいことの方が多いんじゃないかな? 

勿論 オーナーさんが直接入居者さんとやり取りの方が、スムーズにいく案件もあります。でも、入居者さんと直接顔を合わせるとお困りごとの相談をなかなか断れなくなったり・・・ 

相談が何度も何度ものやり取りになることもあります。 

 先日、とあるオーナーさんともこんな話になったのですよ。 

入居者さんが末永くいてくれて何のトラブルもなく滞納もなくの時は、勿体ないと思ってたけど、募集も含めて退去になったりして管理会社が合ってよかったと

手数料を自分の時給に換算したら・・・動けないと(笑) 

これまでも管理会社の意味を考えて仕事してきましたが、

改めて本当の自分ごとになって 

管理会社の存在って素敵と思います(⌒∇⌒)

最近お電話でオーナーさんとお話ししていて
こんな管理会社の素敵さをお話しすることがあったので書いておきます。

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今日のランチも会社から徒歩1分ぐらいのこちら

ラーメン食べたくて

ちょこっと甘味が欲しくて味噌ラーメンにしたんだけど
にんにくがっつり

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メニュー見たとき気づいてなかった(笑)
来客予定がなくて良かったです。

今日は平和

皆さま今晩は ヨギーナトモコです。

本日の波情報です笑 

今日は朝寒かったですね。

でも、寒いけど出勤前サーフィンやめられません笑い


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なんと言ってもうれしかったのは、コールセンターが昨日・本日平和だったことです。

コールセンターが平和= お困りごとが少ないってことです。

これはオーナーさんにも私たちにもご入居者さんにも喜ばしいことです。

なので、

本日は溜まっていた退去後の賃貸募集の情報変更等、事務作業で一日が終わりました。
(ここで巻き返しをしておかないと・・

なぜなら 毎月の作業((笑)そう・・更新の作業が今月も振分けられたのです💦))
自分の更新担当件数が毎月何件なのか?!
発表までドキドキなんです(笑)
今月は10オーバーじゃなくて良かった(⌒∇⌒)

冬は繁忙期=入居者が多い=2年後の更新の手続きがあるってこと

なので、必然的に冬は更新手続きのた担当が多いのです。

更新は1件ごとは集中できればいいのですが、電話がジャンジャンだと

ちょっと厄介なのです笑 で、はっと気づいた時には この作業に追われることになるのです。

今月は早く終われせられますように。

お昼はここ

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こちらも会社から徒歩1、2分ぐらい

インドカレーのナビンです。

これはチーズびよ~んのチーズナンセット

はい、こちらもなごみに面談来られたら寄ってみてくださいハート

 

最近

皆さまレスポンスが遅くて大変申し訳ございません。
お待たせしていた件も徐々に順次クリアーしてきました(⌒∇⌒)
オーナー様にとっては、募集の情報一つでも印象も条件も変わってきますからね 

トモコが3人いれば、一度に3件の物件情報を変更できるのですが・・・
ご依頼いただいた順番に対応しておりますのでお待たせしてのごめんなさい。

先日退去に行った物件は、管理して初めての退去となったお部屋でした。
全室満室で、管理の最初の時に写真や資料がほとんどない場合も時に有ります。
そんなときは、立ち合いに行って初めて間取チェックからの作成・写真撮影・募集の情報登録等など
ちょっとお時間をいただいてしまいます。

以前に募集の情報があれば、そんなに掛からないんですがね。
それでも、その都度条件は変わってくるし、リフォームをして和室から洋室に変更されていれば
間取も作成しなおして、写真を入れ替え等などがあります。

掲載する写真は基本的に弊社スタッフで撮影をしますが、
オーナー様によっては、ご自身で撮影されたお写真を指定いただくこともあります。
もし、そういった方おられましたら是非縦ではなく、横向けで撮影してください。
ネットに反映する際に、縦だと反映が上手くできないときがあります。
撮り方・見せ方次第で反響も変わってきます。
如何に、彼女に実際会ってみたい(内見したい!)と思わせるか!!

です。

では今日はこちらで失礼します。