管理会社とのお付き合い

どうもなごみのＪです。

投稿2回目です、よろしくお願いします！

わたしは今禁煙してます。いや禁煙をやらされてます！

嫁から子供の為に禁煙するようにと言われ、翌日から禁煙せざるおえない状況になってしまいました。

もちろん反論してやりました「ふざけるな！」とね・・・心の中で・・・

嫁には恐ろしくて逆らえないのです

強制的な禁煙から、そろそろ3カ月になります・・・。

今のところ禁煙は出来てますが、吸いたくてしょうがない！！！

同じ売買スタッフのベイビイ氏・イズミン氏は愛煙家・・・。

おいしそうに気持ちよさそうに嫌味な顔で吸っているのです。

嫌味見に見えるのは私の心のせいですね・・・最近病んでいるのだろうか・・・

まあ、なんだかん煙草をやめられたことはいい事なんでしょうね。

自分の為ではなく子供の為というと結構頑張れますね(笑)

家族に感謝してます！

　私の家族です、テヘ

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さて・・・

実は私、なごみに入る前は賃貸専門の不動産会社に10年以上勤務してました。

賃貸の営業マンを味方につける方法をお教えします！！

お付き合いしやすいオーナーさんです。

すでに知っていることでしたらごめんなさい！

①管理会社へは通いましょう

②賃貸営業社員をたてましょう

③申込が入ったら契約になるまで連絡は待ちましょう

この3つです！

①は営業スタッフに顔を売り込みます、募集条件についてお話してください。

つづいて②ですが、①の打ち合わせに対し提案されます、家賃や初期費用やＡＤやら、

なるべく営業社員の意見を尊重しましょう。（本音を語ってくれるようになります！）

すると物件を見に行ってくれるようになり、案内も行ってくれます。

③は申込は契約ではありません！入居審査などのハードル・ドタキャンなどがあり安心はできません。管理会社へ任せましょう！あまりにも「どうなった？」「報告しろ」と電話ばかりしてると管理会社が困ってしまいます。

要するに信頼関係を築くことが大切です。

賃貸の営業マンは入れ替えが非常に多いです、一人ではなく営業マン全員と仲良くなるよう心がけるとよろしいかと。

まだお話出来ることはありますが・・・ここではちょっと(笑)

なごみでご面談の際にお教えしますね。

では最後までお読みいただきありがとうございました！！

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必殺仕入人！

 みなさん、こんにちは。

仕入担当の入里（いりざと）でございます。 

ついに仕入部門もブログを書いて良いと、怖い怖い部長（名前は言えません、、）からＧＯサインが出ましたので書かせて頂きます。

 普段は、表舞台に出ることのない仕入人の情報を提供出来ればと思います。

クリックしてから下へお進みください。

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投資家の皆様も気になっていると思うのですが、良い物件ほどおもて（レ〇ンズやアッ〇ホームなど）に出る前に売れてしまう物件をどうやって仕入をしているかと思っているのではないでしょうか。

結果から言いますと「塵積」（ちりつも）です！！

私も入社してから上司の方に仕入は「塵積」だからとずっと言われておりまして、日々が経過するにつれて実感致しました。

それじゃ具体的にどんな営業の仕方をしてるのだろうと、そこが一番気になる所だと思います。

営業方法と致しましては、、、

 

 声が枯れるまで業者に電話を掛けまくったり、、、

嵐の日も雪の日も業者を永遠に訪問し続けたり、、、

とイメージされた方が多いのではないでしょうか。

なごみの仕入は、違います！

とりあえず上の作業は最低限として

営業のやり方は、担当に一任されておりますのでこれをやりなさいと強制されることがないのです。

担当によってやり方が違うので、一概には言えないのですが私が一番大切だと思うことは

「追客」です！！

一度や二度お会いしただけだと、余程のことがない限り人は忘れてしまうものです。

この人は、良い物件を紹介してくれる人だと思ったらいかにその人を「追い」続けることができるか！！

ここが物件を仕入れるにあたって一番大切だと私は思っております。

これからも投資家の皆様に最上級な物件を御紹介出来るように泥臭く「追客」を頑張っていきたいと思います！！

※たくさんの業者さんも当ブログを見られていると思いますが、買い取りできる収益物件、ボロ戸建等の情報をお待ちしてます。

最後になりましたが、、、

部長はめちゃくちゃ優しいです♡

地方都市の物件の選び方！

みなさんこんにちは！なごみの越前です。（16）

地方都市の物件選びをするときに皆さまは何を注視してますでしょうか！？

駅の乗降者数（駅力）

その市町村の人口分布

駅までの距離

美味いカレー屋があるか　

東京までどの位までで行けるか　などなどが良く聴く項目ですね！

ところがどっこい！！

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実はほぼ間違いだと私は思います！

例えばですが

駅前には以前ＳＯＧＯがありました（懐かしい話です）

いまはシャッター通りと化してます・・・

都心部から物件を観ようと電車できてしまうとここを通って物件までひたらす歩いていくわけです・・・そりゃ「こんな所で賃貸埋まるのか・・」と思いますよね！

地方都市物件は必ず車で調査して下さい！！

そしてその都市のメインストリートがどれだけ元気かを感じて下さい！！

大手企業の工場だけでなく、中小零細企業や自動車関連のお店が多いかなど

大手のＦＣ企業が続々と出店している地域はたとえ東京から離れていても需要はあります！

駅から距離があっても生活必需品がそろう場所であれば駐車場が無い物件でも賃料次第で埋まるわけです♪（東京に通う属性の方向けの収益物件を目指すなら話は別ですが）

ポイントを都内物件と明確に切り離して探してみると善いと思います！

固定資産税が安い、修繕費なども比較的安価、入居者がおおらかなど田舎物件もなかなか良いとおもいますよ♪

最後にここのカレーは値段が安くて美味しかったですね♪

駅からは歩けませんのであしからず

本下水じゃない投資物件は×なのか！？

みなさんこんにちは！なごみの越前です。(15)

カレーの話ばかりしていると伊藤さんに言われたのでとっておきの話をカミングアウトします！

実はカレーに並ぶ私の好物は立ち食いそばなんです！！なんだそりゃ・・

ターミナル駅周辺や駅ナカの出来れば老舗のちょっと汚いところが好みです♪

最近の立ち食いそばは、どーにも麺が本格的で・・ちょっと割高で・・・💦

昔ながらの麺にショッパイ出汁！かき揚げを出汁にひたすと不思議と甘くなる感じが何とも言えません♪♪

カレーと違いかなりのＣ級グルメなので参考にはしないで頂きたいのですが、私のイチオシが品川駅ホームの立ち食いそばですねエ～

ちなみに本日は日暮里の立ち食いそば屋に突撃！！

この価格は破壊力があります！！

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さてなごみの投資家様のお住いを調べますと約半数が都内の方です。

マンション住まいともなれば本下水以外の物件は投資物件としてイメージできないと思います。

ところで浄化槽ってご存知ですか！？

現地はこんな感じです

基本構造は下水道処理場と同じなんです

見た目も完全に水洗トイレなので、入居に支障の出ることはありません！！

メンテナンス費用ですが一戸建てなら入居者が負担（年間２万円位でしょうか）

アパートは規模にもよりますが、年間５万～８万円くらいでしょう

汲取りもへっちゃらな私にとっては全く気になりませんネ！

年間収入-８万円で収支が回るなら投資物件としても良いと思います！！

次回は井戸水や調整区域についてもお話します♪

健ぺい率と容積率の求め方について

こんばんは、伊藤です。

今日は、仲介で指値が通りかかっていた買付が他業者さんからの満額買付であっけなく蹴散らされて傷心しています。

たった１０万円、２０万円の指値で順番をひっくり返されることはしょっちゅうですが、せっかくもらった買付なのでまとめたかったですね～

明日は休みなので心を休めます。

それと、

イズミンがUMA（ビックフット）に似てるというのが、いま話題になっておりまして・・・

それが下の画像です。

イズミンは明日は休みなので朝から海でファンサーフだ！ウホウホ・・といいながら楽し気に帰りました。

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 健ぺい率と容積率の求め方

今日、ＬＩＮＥ配信した物件でわかりずらかったということで解説します。

建ぺい率、容積率は都市計画で用途地域ごとにパーセンテージが定められいて、その内側で建築物を建ててもいいとされているものです。

例）

土地面積２５７．３７㎡（内私道持分６４．９５㎡）

建物　１階　１０２．５８㎡

　　　２階　１０５．０５㎡ 

まず、ややこしいのは土地面積に道路がまじっているので道路と本地に分けます。

２５７．３７㎡－６４．９５㎡＝１９２．４２㎡

まず、建ぺい率から

建ぺい率が８０％、容積率が２００％とすると、

建ぺい率は８０％なので、

１９２．４２㎡×８０％＝１５３．９３㎡

１５３．９３㎡まで建ぺい率はOK

建ぺい率は水平投影面積なので大きい床面積の方で計算します。

１０５．０５㎡÷１９２．４２㎡＝５４．５９％

そして容積率、

容積率は２００％なので、

１９２．４２㎡×２００％＝３８４．８４㎡

３８４．８４㎡まで容積率はOK

容積率は延床面積で計算します。

２０７．６３㎡÷１９２．４２㎡＝１０７．９％

今回の例ですと、

建ぺい率８０％、容積率２００％にたいして

建ぺい率５４．５９％、容積率１０７．９％と収まっているカッコウになります。

どうでしょう？

見返すとわかりずらいですね～

越前には、今回の記事はわかりずらいので読みたくないと言われました。

また、機をみてつくりなおします。

管理だより

こんばんは、管理の宮武です。

普段笑いに厳しいと言われる関西出身者ですが、ちゃんとお伝えしたいのでボケ要素は一切ございません。

さて、投資家様が気になる事の一つに『入居がつくか』という不安が必ずあります。

「物件を購入したのは良いが、6室中1室空いてる。なごみさんだけで決めてくれるの？」

「貸家にしようと一軒家を買いました。最寄駅も凄く遠いし、どうやって決まるの？？」

皆様色々不安なはずです。でも、私たちは決めています！！

急遽このようにブログ発表となる運びで〝率″の算出は厳しいのでこれについては追々…

まず、賃貸のハイシーズンと云われる1月から3月

ピンクが自社成約で青が他業者からの仲介案件です。3月の追込み感が見て分かります。

賃貸チームはベテラン勢女子3名で案内から申込受付、契約締結までの一連の業務を担っております。直接お問合せを頂いたお客様だけでなく、管理で広告宣伝している各物件の最寄り仲介業者様からご紹介いただくお客様の受付をバトンタッチして貰い、折衝し、契約を結んでいます。

ご案内で遠方へ行く事もあります、賃貸借契約締結のために日帰り出張です。俺も行きたいねんけど。

そのうち姐さん方もブログに登場してくると思いますけど、まあ大変そうです。

大変そうだから流れをまとめました⇓⇓⇓

①ウェブ掲載されている物件をご覧になったお客様・仲介業者様からご内見の希望のご連絡📞

②弊社に直接お問合せをいただいたお客様は待ち合わせして。物件のお近くにお客様が既にいらっしゃる事もあるので、その時は見てもらっちゃいます

。仲介業者さんとご一緒のお客様はその日のうちにご案内して頂きます。

③申込受付⇒審査（家賃保証会社と連携！！）⇒審査ＯＫ

④契約書類の作成、鍵とお部屋の引渡し（ここが正念場！！）

そんなこんなでハイシーズンを終え、落ち着くかと思いきや(*´Д｀)

4月・5月もなかなか忙しい日々なのです。人事異動で法人契約があったり、急ぎの案件が多くなりますが、この勢いで満室になった物件も結構ありました。ありがたや(´・ω・｀)

6・7・8月はどんな感じになるのでしょう。。。例年だと海を目指して外房が結構忙しく、決まりの良い季節なんですが。今年はどやろ。

この記事をお読みの皆様ならお察しの、あの一大イベントを備えてますから🏄今のうちから来年あたりがピークなんでしょうか。楽しみですね～🐚

ここまで読んでいただいてありがとうございます。

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働き方改革の恩恵と不動産投資

みなさんこんにちは！なごみの越前です。(14)

皆さんの職場では働き方改革は進んでいますか！？

なごみも御多分に漏れず働き方改革で職場で筋トレを導入しました！！

約一名だけですが・・・

私が不動産業界に入った時は⇓でしたが・・・

良き時代になったものです

最近そこここで働き方改革が叫ばれて面談のお客様からも聴くのですが、

問題は早く帰れる＝残業代が減る＝年収が減るという事です！

今まで時給4000円の残業代だったのが、副業では良くても1000円

実は今日の投資家様の請負話です💦

来年の源泉が下がりそうな方は、今年がラストチャンスになりそうです。

銀行は右肩上がりが大好きで、少しでも年収が下がると融資は難しくなります！

余った時間を余暇に使うもよし

自ら稼ぐも良し　ですが

お金はお金に稼いでもらいましょう！

お金は不動産に稼いでもらいましょう！

私は全力で応援致します！

ここまで読んでいただいてありがとうございます。

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