投資物件の管理は合同会社なごみへお任せください。

 はじめまして、管理の高橋です

管理部は、あまり表には出ない部署になりますが

物件を購入してからの

・客付け、契約業務

・家賃集金業務

・退去時の清算、退去後リフォームの手配

以上の投資家様にとって、とても大切な部分の他、

ご入居者様からのご要望・クレーム、近隣の問題など

入居者様はもちろん、近隣の方も含めた

物件に関わる人の数だけ存在する様々な問題を解決をします。

その他にも細かい事は多々ありますが

具体的には

水漏れが起これば修繕業者の手配をしたり

火事があれば現場へ急行して消防や警察のお手伝いを、

溢れかえって周囲へ異臭を放つ浄化槽掃除の立合い、

「お化けが出る」「床下で山芋を掘ってる人が居る」エキセントリックな入居者様からのご連絡を受けては、お話しを聞いて諭したり等々など

オーナー業の煩わしい部分を担う、おおむねそんな部署です。

合同会社なごみでは、投資物件の仕入れと売買を行っておりますので

投資物件の客付け力に特化した賃貸募集と

投資物件ならではのリフォームなど

投資物件の管理は合同会社なごみへお任せください。

現在、自社で仕入れた物件と

なごみで売買をして頂き、管理をお任せ頂いた物件のみの管理をお受けしております。

今後ブログでは

投資家の皆さまの気になる募集・リフォームに関する事、

実際にあった物件・入居者様のトラブルと、その解決例などをご紹介して行きます。

さて、次は休眠状態にあった物件をこれからどう復活させるのか･･

管理のＯがお届けします

　　　　　　　　　　　　　　　  --室内に積もった砂がお分かり頂けるでしょうか--

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物件選びのスピードとチェック項目

みなさんこんにちは！なごみの越前です。(8)

先日手塩にかけた我が愛貸家（こんな言葉は無い）を売却しました！

売却を記念して本日は売却に協力してくれたスタッフと一緒にランチ♪

実はわたくしカレーに並ぶ無類のウナギ好きで以前は良く食しておりましたが、なにぶん昨今うなぎが異常に高くて・・ここ数年は年に一度〇〇屋のうな丼に甘んじておりましたが、せっかくの記念日に奮発してしまいました💦（給料日前になにやってんだか・・）

五分後　⇓

今回はお嫁に出した物件を決めた時のスピードとチェック項目を赤裸々にお話しします。（不動産投資を始めたい方はこの程度で物件を買えるのか・・と思って頂ければ幸いです）

ある日、物件情報の「売り土地」で古屋付土地を発見！（なごみ伊藤さん）

　　　　　　⇓　　　　　　

越前さん！これ安くて良くないですか！？（建物の状況不明）　　　　

　　　⇓

わりと路線価が出ていいですね！買います！！（即答）

　　　　　⇓

物件確認したらどうやら居住中で〇〇㎡の〇年築（耳に入らず）

　　　　　　⇓

ストリートビューでは現地にたどり着けないので直接行ッちゃいましょう！！（車で15分程度）

　　　　　　⇓

もはや薄暗い時間でもあり、入居中の為、２０Ｍ遠方より確認（あまり意味なかった）

　　　　　　⇓

帰社後買い付けＦＡＸ　　ここまで約2時間

　　　　　　⇓

翌日には公庫に書類提出

　　　　　　⇓

元付業者より内見は来週末まで無理です→ＯＫデス！

　　　　　　⇓

内見後即刻家の傾きに気が付く（マジがーー💦）

　　　　　　⇓

しかし思いのほか室内はキレイなので、その場で契約の日程決め（今更後には引けぬ媚びぬ顧みぬ）　

契約　　ここまで10日

こんな感じでした！マズいチェックしてない💦

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さんため失敗・越前がコントロール不能（別の話です）

こんばんは、伊藤です。

今日、見た物件は地方で５０世帯の入居が、がら空きの１棟マンションだったのですが、なぜか空室はすべてカーテンが閉まった状態でした。

仲介会社さん曰く、都内の業者が金融機関から融資を受けるために入居を偽装したけどうまくいかなくってカーテンをそのままに撤退したとのこと。

さんため失敗の残り香でした・・・

というかそんな詐欺みたいなこと未だにしている業者がいるとは・・とか言ったら恨まれますか？

まだつづきます。

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話はかわって、

ここ３日間、雨漏りや白蟻について、ハードな内容でブログを気ままに書いた越前ですが、普段は「越前通信」というメルマガをほぼ毎日配信しています。

気ままで困ってます

SNS使いの彼はいま、社内で「宅地建物SNS士」と呼ばれています。

ちなみに、いま話題のモンテ・クリスト真海さんに似てます。

恨まれないようにしないと・・・

合同会社なごみのホームページからメルマガの登録ができます。

www.nagomi.org

さて、わたしは今日、仕入れの契約を３件しました。

いい感じに仕上がりそうな物件です。

①千葉市中央区のS造、想定利回り９．５％、駅徒歩１０分

賃貸が決まってからリフォームする作戦でもそこそこの稼働率！

先にリフォームしてれば常に高稼働まちがいなしです。

②千葉市若葉区のS造、想定利回り１１％

外壁塗装渡しします！

店舗がひとつ空いてるので自身の法人の事務所にしては？

③横須賀の海の見えるボロ戸建、想定利回り１２％、駅徒歩１０分

海の見えるような一芸に秀でた物件は賃貸決まりやすいです。

部屋から海見えたらテンション上がりますからね～

購入や売却のご相談はLINE等からどうぞ！

気軽にメッセージください！ 

私の正体

みなさんこんにちは！なごみの越前です。（7）

2回連続でかなり過激な内容でしたが参考になりましたでしょうか！？

なごみのＬＩＮＥから激励のメッセージを頂きながらも

一介の不動産営業が何を知ったかぶりを言っているのか！！と思われる方もいらっしゃると思います・・・

なので今回は私の事を少しお話しします。

私は20代前半に千葉市の建築会社に現場監督として従事しておりました！

現場監督と言えば聞こえが良いのですが、その頃の私の役目はもっぱら手元

（建築用語で手伝いや下働きの事）

現場が始まる前に資材の荷物運び、職人さんの手伝い、現場が終わってからの片づけ、事務所に戻ってからの木拾い（図面から材料を算出する事）、発注して引き取り、と一連の作業をしておりました。

元受け工事が関東一円の為、朝は4時～5時に家を出て現場は18時頃に終わり、

発注した材料を引き取り家に帰るのは午前様の日々でした・・・💦

そのかいがあってか当時の体重は57キロ

いやはや今より20キロくらい痩せてましたｗｗ

一見ブラックな日々でしたが今思えば、口の悪い大工さんに可愛がってもらったなァ・・　と良い経験をさせてもらいました！

ＲＣ物件も手がけましたが、もっぱら私が任された現場は木造や軽量鉄骨の現場でしたので、基礎の段階から最後のクロス仕上げまで概ねの流れは頭に入っているつもりです！　※如何せん20年以上も前の話なので職人さんと話すと、ネタが古いといわれますが・・

不動産業界に営業として従事してからもチョイチョイ建築現場にでる機会がありまして、5年ほど前には当時マイナーなインスペクターの登録を受け（今は期限切れです）

 最後に携わった現場は古民家住宅でした。

そんなこんなで最新の建築技術にはやや疎いですが、築古物件の納まりはだいたいわかりますので、信用して下さいね（半分くらいｗ）

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必殺！！シロアリ物件の見分け方

みなさんこんにちは！なごみの越前です。(6)

昨日同様雨漏りと並んで心配なのはシロアリですね！

本日はシロアリについてお話ししてみたいと思います。

木造アパートや戸建てをお考えの方なら白蟻被害のある物件は出来る限り避けたいと思うのは当然です。でも一目で白蟻の有無は分からないし、瑕疵担保免責物件などが多いので築古物件に手が出せない投資家様も多いのではないでしょうか！？

※ちなみに稀な例ですが鉄骨造でもＲＣ造でもシロアリ被害はあります！

白蟻についてサイトなどで調べてみますと白蟻業者が不安をあおる内容が多いと思います。※むこうも商売なのでマに受け止め過ぎないように

専門的な内容はそちらで確認するとして私がシロアリに対するイメージはこれ⇓

彼らにとって木造住宅はお菓子の家なので、防ぎきる事は不可能なのです！！

なので、私たちが物件を観るときにはシロアリ被害はあるものとの前提で

物件を観る→被害がある→駆除をする

　　　　　→被害がない→いずれ駆除をする　

答えは一緒！駆除のタイミングがすぐなのかいずれなのかの違いだけです！

知り合いの駆除業者いわくですが、最初に散布して5年後（5年間は保証有）に再度散布すると大抵シロアリ被害は無いそうです。（みなさんの自宅はいかがでしょうか！？）

とは言え出来る限り被害の少ない物件が良いかと思いますので簡単な見分け方を伝授します！

➊玄関廻りの木材を叩いて空同感がないか

地面と木材が直接接している部分がココです！

以外に知らない方が多いと思いますが、白蟻業者は家に入ったら一番最初にここをコンコン！と打診します。

❷お風呂は在来風呂かユニットバスか

タイルのお風呂の方が危険性が高くお風呂のドア枠下端を叩いてみてください空洞感があれば被害の可能性ありです。

❸水回り以外の床の根太にゆるみがないか

まずは床の基本構造から⇓

台所・洗面などの水回りは別としてそれ以外の床で根太そのものが柔らかい場合は要注意です！

根太　⇌柔らかい⇌根太　はＯＫ（床材の劣化）

柔らかい根太　⇌堅い床⇌堅い根太　は要注意！です

体重の軽い女性などはぜひメタボな男性と一緒に行って下さいｗｗ

❹床下を確認する

一番簡単な方法ではありますが、床下収納なのが無い場合もあると思いますので④番目に。

束や基礎にに蟻道が無いか、根太や大引きにおが屑があったら要注意

ちなみに被害が大きな物件をみるとなんとなく匂いでわかります！！

特に嗅覚という意味ではないのですが、何となく五感で感じます！！

プロの方でそんな事がいるとかいないとか・・

皆様はプロではないので①～④の項目を気を付けていれば投資物件をスムーズに購入できると思います。

次回もお楽しみに♪

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雨漏り物件はチャンス❢

みなさんこんにちは！なごみの越前です。(5)

6月に入りましていよいよ梅雨入りのシーズンです・・

カラ梅雨は水不足になるのでこまりますが、やはり雨は嫌ですね・・

そこで今回は物件の雨漏りについてのお話しです！

みなさん雨漏り物件と聞いたらドン引きですよねー！

私も自分が住むなら買わないかもしれません・・

一言で雨漏りといいますが、そもそも雨漏りって何ですか？

雨仕舞の構造を知る→雨漏りの原因がわかる→雨漏りの対処が出来る→安く物件が買える！デス

簡単に言えば雨漏りの原因はズバリ【かぶせ・あおり・切れ・つまり】の４つです！

古来から雨は上から下に落ちます（当たり前な事言うな！！と怒らないでください）

ほとんどの屋根は三角で下から順に屋根材を上にのせていき、最後の頂上に棟をのせて出来上がりです♪なので台風などで棟や途中の瓦がずれたら雨漏りします。（かぶせのずれば直せばＯＫ）

あおりとはこの部分⇓

【施工不良による雨漏りの原因】のＮＯ１でしょうが、コーキングで対処するしかないでしょう。（ある意味これが一番厄介です）

現代建築は良くも悪くもコーキング（シール）を多投してます。

大変便利ですが寿命があるのでコーキングきれは打ち換えが必須です。

最後のつまりは皆さんでも目にすることが出来るベランダの排水溝のつまり

意外にこのメンテ不足で雨漏りになるケースが多数あります！！

またかぶせとあおりの複合技などもあります💦

私の個人的意見ですが【なまこ最強】だと思います！！（なまこトタン板）

一枚の面積が大きく釘止めなので風雨での破損や毛細管現象もすくなく、コーキング処理の必要ナシ！！但し安っぽい・雨音がうるさい・暑い寒いと賃貸物件には向きませんね・・・

機能重視のコンビニや工場の屋根はこの構造が使われています。

と話は戻りますが、つまり雨漏りの場所と原因が判っていれば、雨漏りなんて怖くないという事です！！

実需業者はクレームを恐れるので、事故物件クラスの割安物件が手に入るのではないでしょうか！？

初心者にはややハードルが高いのですが、高利回り物件を目指している方はこのような物件もチャレンジしてみても良いかと思います！！

次回もお楽しみに♪

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あなたは狩猟民族・農耕民族！？

みなさんこんにちは！なごみの越前です。(4)

先日横須賀の案内に行ってきました♪

物件は駅から徒歩９分とありましたので意気揚々とナビってきましたが・・

ん？　旅館入り口？？この先は旅館で行き止まりなのか・・・

ナヌ！？まだ延々と階段が・・・💦

先が見えない・・足がツル💦大殿筋が悲鳴をあげる💦💦

嫌な予感が・・・

やはりまだ続くか・・と

ようやく現地にたどり着きましたが15分以上かかりました。

現地では素敵な眺望が疲れを癒してくれました♫

突然ですが皆さんは狩猟民族ですか農耕民族ですか！？

物件によりけりですが、投資は購入した物件を転売して利益を得る狩りのような場合と、時間を味方につけてじっくり利益をあげる農業みたいな場合が考えられます。

狩りには卓越した目利きと資金力、あとはリスクを恐れない強いハートが必要ですね！！

1度や2度の失敗にも動じない方にはピッタリです！

一方日本人の多くが農耕民族意識の方が多いので投資家の方もそのような意識の方が多いのではないのでしょうか！？

投資を農業に例えると、まず物件購入には手間とお金がかかります。≒休耕地を耕して種を蒔く

初期投資を回収するにもある程度の時間がかかり・・借り入れの返済を進めて・・・≒日照りや雨が続く事もあるでしょう・・

キャッシュフローの一部は修繕に回して・・≒除草をして肥料を入れて

そして売却益を得る地道なものです！

▽▽メンバー出演の◇◇村みたいな感じと捉えて下さい！！

※地主さんは初めから肥沃な農地を持っているようなものなので、いきなり種を蒔けばいいのでうらやましいですね～

農耕民族意識の方がせっかく購入した物件をすぐに売ってしまっては費やした苦労が台無しです！時間と入居者と管理会社となごみを味方につけて収穫時期はまちまちですが、物件を末永く愛してあげて下さいね♡

次回をおたのしみに♪

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