更新業務

こんにちは　管理の関西ババアです。

梅雨明けして既に暑さにやられている感あります

（月末の外出は退去立ち合いなどが多くエアコンもない場所で動き回る・・・）

で、休憩時間になると付近のソバ屋にしか入ってない気が

ビールが一段とおいしく感じる季節になりましたね。

この時期は焼き物とビールの組み合わせが無性に恋しくなり

昨日は帰宅そうそう長芋たっぷりのお好み焼きで一杯（結局は2杯やってしまいました～）

フライパンではなく鉄板が家に欲しいです

ぽっちっとお願いします

月末の慌ただしさもひとまず落ち着いたので本日は事務作業に徹しました。

やりたくないと言ってしまったら怒られてしまうのですが・・・・

お部屋を借りていただいている借主様との更新の手続き

本当に手がかかります💦　

勿論お仕事なので手は抜きませんが、

細かい作業が多いので

じっくり落ち着けるのときじゃないと手を付けられない業務です。

各借主に2年に1回訪れる賃貸の更新手続き

通常は契約期間の満了する日が属している月の2か月前から

管理部門と賃貸部門で手分けをして作業をします。

（通常の月で各担当者5.6件、繁忙期で10件程度の時も）

各契約者の現在の契約を確認作業から始まり、オーナー様へ現在の条件で更新していいのか？更新業務をオーナー様ご自身でされるのか弊社で代理として進めるのかのお伺いをします。

（9割9分のオーナー様が同条件・貸主代理でご返答いただきます）

オーナー様のご返答によっては、連帯保証人の追加や保証会社へのご加入のお願い等

更新手続きに入る前に借主に連絡を取り進めていきます。

なかなかこの作業が進まないのが正直です。

架電をして全く連絡がつかないや、返事はよいのですが全然書類を送ってこないとか・・・・

はたまた早々にご返送していただいてスムーズにいくかと思いきや

なぜ？この箇所だけ署名が抜けている？捺印がない？

なぜ？？？

となると、再度借主に返送をして必要な手続きをお願いすることになります。

スムーズにいく借主の方が少ないように感じるこの頃です。。。

無事　書類が手元にきましたら、保管情報に変更箇所がないか？

あれば修正作業、入金はどうだ？等をチェックして

オーナー様・借主様に保管書類をご郵送して一連の流れが終了します。

一つ一つの作業は簡単なことですが、細かい確認作業が多い更新業務

管理会社にまかせてもらえると

オーナー様は最初に条件の確認と指示の後は保管書類をお待ちいただくだけです

また今月も上司から各担当者に振り分けした一覧表が発表されます

3件ぐらいで終わればいいのにな！

管理通信：騒音問題その１

先月、車のエンジンを人差し指に落として結構な怪我をしました

先週は退去立合い中、立っていただけでギックリ腰になりました管理の高橋です。

さて

世界中で移民が問題となっておりますが
日本でも確かに外国籍の方は増えております。

そんな社会の変化の
流れにのる人、必死に付いこうとする人、取り残される人
流れている事にさえ気付かない人

理解の深さの差はあれ、まずは時間や時代が流れている事に

気付く事が非常に大切ですね。
移民が問題だと、騒ぐ流れにただ飲まれるのか、
人が動く＝お金が動く、そこにビジネスチャンスを見出すのか
小さな気付きが大きな差になるところだと思います。

今回のブログは"騒音クレームその１"です。

一言に騒音クレームと言いましても
入居者様、物件、周りに住む人の数だけ存在します。

『（アパート1階の）床下で山芋を掘ってる音と「ここじゃない、こっちか」と男の声がする』と
"その人にしか聞こえない騒音"、そんな騒音も増えております。

時代の流れですかね。

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今回は冒頭の外国籍の方の例を"その１"とさせていただきます。

弊社では、日本語での意思疎通が出来る方である事を前提条件に
内見時に百戦錬磨の賃貸担当のお姉さま達による精査と
必ず、保証会社による審査を通す事もあり
ヘタな日本人よりもちゃんとしていますので
ふた昔前辺りの道端でテレホンカードを売っていたような

ワルイイメージは捨てて頂いて大丈夫です

・・・が、
国民性の違い、文化の違い、住む場所違えば生活時間帯も違うので
・夕涼みをしながら友達と語り合う陽気な話し声
・異国で仲間内で集まりがち
・背が高くて目が大きい
・祝い事はみんなでめいっぱい楽しむ、、等々

↑このように書き出すとまったく悪い事では無いように見えるのですが
現実問題としましては
・昼夜問わず建物通路などで大声で話してる。
・外人が徒党を組んでたむろしている。
・ギョロギョロと睨みつけてきて怖い。
・大騒ぎをしている。
と、クレームが入る事もしばしば御座います。

音源の彼らにとっては、
"わざと騒いで、周りに迷惑をかけてやろう"

なんて　パンクな考えでの行いでは無くて

日常の普通の事であって
ただ、声が大きめであったり、
ボディランゲージが派手なだけだったりします。
電話や、近所の同郷の友人と母国語で話してテンションが上がってしまう為、
日本語しか聞き慣れない方には特に不安を感じられるようです。

これは外国籍の方に限らず、年代差など、
育ってきた環境が違えば、マナーの基準も違うといった部分ではあります。

「だから、仕方がないのです」と、締められたら非常に楽なのですが
どのような問題が出ようとも
近隣住民様含めて入居者皆様、お互いが気持ちよく
安全に住みやすい環境を保って頂く為に、
真摯に対応させて頂きます。

日本語での注意で改善が見られなければ
英語、中国語、ハングル、シンハラ語、タミル語、ヴェッタ語、クレオール言語等々
住む人に応じて、翻訳できる方に依頼したり、頑張って翻訳して文書を送るなどして

どうにか騒音問題の解決へ向けて、

ご理解いただくまで文書と口頭での注意を致します。

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ただ声が大きいだけだったり
すぐに興奮して声を荒げてしまう性格であったり
口喧嘩が絶えないカップルだったり
聴く側がもの凄く耳が良かったりと、
どうにも騒音問題は人の数だけ騒音の理由も様々です。

歴史を辿ると今よりも壁の薄かった江戸時代では
「騒音を問題にするような奴は肝が小さい」と、笑い者にされていたそうで
それから100数年後、1990年頃から騒音問題は顕在化しはじめて
90年代後半、近所付き合いをしない人の割合と"ストレス"という言葉が増えた辺りから
騒音問題は一気に増加してきました。

余程の技術革新がない限りは
時代の流れと人の変化があっても、

まだしばらくの間、騒音問題は賃貸管理部にとって

終わる事のない命題の一つのようです。

調整区域の投資は是か非か

みなさんこんにちは！なごみの越前です。（2）

越前またカレー話か・・・ちょっと待って！！

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今日は蘇我駅前の中華だ！（にたようなもんだ）

以前から食しておりましたが、私の中で一番辛いと思う店

ランチにしてはやや高めです（リーズナブルなのもあります）が数年ぶりなので奮発！

シェフは本場らしい

でた💦　こいつが難攻不落の中国火鍋ランチ

本来はよく温めてからですが、煮えたぎると太刀打ちできない💦

咽る💦汗が止まらない💦諦めようか・・・・安西先生・・・

フリードリンクなのでがぶ飲みするものの・・

先生・・アラフィフに完食は無理でした・・

さて（辛すぎて腹が痛い・・）

市街化調整区域（以下調整）は一般的に評価が出ないので融資が引きにくい傾向にあります

しかし融資と投資は話が別でして

一般的な印象として調整には人があまり住んでいないと思われがちです。

もちろんその様な地域もありますが

• ある程度市街化が進んだ地域の調整
• 駅周辺まで調整がある
• 平成になってから調整になった地域　など

人が住んでいるのに調整区域　すなわち

需要があるのに供給がままならない場所　　となるわけです！！

皆様お住いの地域でもあるのでは！？

大〇建〇やレ〇パ〇〇のアパートがさっぱり建ってない地域

築古アパート・築古戸建て投資のチャンスエリアです♪

なごみ足元でもいーートコロ知ってます♪私とお会いしたら耳打ちしましますね！

トラスト融資 複数物件同時購入の薦め！

満を持して！？初登場のベイビイこと売買チームの田中と申します。

とは言ってもベイビイフェイスではありません。。

過去のなごみブログでは、カレーネタが流行っておりますが、

私は、大の拉麺好きでして、

 私の一番のお気に入り👆

千葉県市原市役所近くにある　”ちばから”

渋谷道玄坂にも支店があります！

是非、食べてみて下さい！！

油そばがお薦めです！！

さて、本題ですが

弊社社有の取手市のアパート👇 

　　　　　　　　外観Bfore

室内リフォームが完了し

　　　　　　　　　和室Bfore

　　　　　☟

　　　　　　　　　和室After

　　　　　　　　　洋室Bfore

 　　　　　☟

　　　　　　　　　洋室After

 

 アクセント張りクロスでかなり印象が変わります♪

　　　　　　　　掃き出し窓Bfore（ガラス割れてます）

　　　　　　　　これでは案内入っても決まりません

　　　　　　☟

　　　　　　　　　　掃き出し窓After

割れた窓全て交換しました！！

そして、外回り！！

屋根・外壁などを塗装する為、足場が組み終わりました👇

 

 仕入れを担当した私が色決めを任せれ、

何色にするかこの数日悩んおります。

結構、プレッシャーを感じております。

こう見えても、呑みの心臓です。

お盆の頃にはお披露目できそうです！どうぞお楽しみに！！

ここから本題です！

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この取手市の物件、現在4,300万　想定利回り12％で販売中です！！

融資は三井トラストL＆Fが有力です。

このトラスト融資ですが、金利は3.9％と若干高めですが、借入残額5,000万円を超えると、1％下がり2.9％になります。

また、複数物件を同時購入（決済を同日）もOKです！

複数物件の借入合計が5,000万円を超えれば、2.9％で取り組めます！！

例えばこんな組合せ例

ちょっと分かりづらかったかも。 

他にも、組合せ用物件も多数用意しております！

トラスト同時購入スキームについてご興味がある方は、お気軽に弊社へお問合せ下さい。

なごみへの問い合わせは電話、メール、LineなどなんでもOKですが、Lineが一番お手軽です。

当社ホームページから登録できます！

ご相談は公式ホームページより、ＬＩＮＥ登録してメッセージいただければ簡単です。

www.nagomi.org

追伸：モタモタとブログ文を打っている間に、取手アパートに入居申込有りの朗報が入りました！

まだまだ空室が多いですが、入居が埋まってくると競争激化も予想される物件です。

今のうちに、こっそりとご検討してみては如何でしょう！！

実は銀行担当ヤル気なんです

みなさんこんにちは！なごみの越前です。（1）

なんだかＪがＦＰＭＰ（フラッシュピストンマッハパンチの略）のごとくブログを出しまくってますので、私もフラッシュピストンカレー話を炸裂させたいと思います！（いつか社長に怒られるのでは・・）

Ｊの薦めで稲毛で一番おいしいと言われるカレー屋さんに（わざわざ）行って参りました。

ＪＲ稲毛駅から徒歩１～2分

昼時をすぎても店内は満席💦

メニューに「ランチセット」と称されるものが無いような・・・

仕方ない激辛を頼むベシ！※店員に止められました

見た目は普通ですが・・確かに辛い💦

ルーは少しスープカレーに近い感じですね。

海老がふんだんに使われていてなかなかの高級感♪

Ｊありがとう！

しかも帰りにノスタルジックな銭湯を発見！！！

これは一度行ってみよう（仕事中に）と思います！！

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先日〇〇銀行と〇〇。〇〇銀行の担当が来店。

例の事件により融資がより一層しまっているかと思いきや・・・

否

担当は数字をしょっているので、これまで以上に融資したいとの事！！

但し以前より細かく審査はしなければならない・・・とも

これはつまるに

これまで融資が微妙なお客様は担当者も後回し傾向にあった（担当も人間なので）が今後は一生懸命取り組みしてくれるとも受け取れます！

今まで諦めていた方も逆風をバネにトライしてみて下さい！

賃貸の空室期間の縮め方

どうもなごみのJです。　6月4回目です！

前々回にお伝えしましたが私は今禁煙中です。

そろそろ3カ月（いつからかは覚えてないのですが）になりますが一向に「吸いたくない」

という感情がでてきません。

今になり、冷静に私の席付近の愛煙家を見てるとうまそうに吸ってますね～

私は出勤前に駅前のコーヒー屋さんでアイスコーヒーを飲むのが決まりでした。

さらに読書なんかしてました。

しかし煙草をやめると、なんといえばいいのか・・・つまらない。

物足りなさがありコーヒーを飲むもなくなってしまいました。

嫁から「お金がかからなくていいじゃない」と言われますが・・・

なんか最近つまらないと感じてしまうJでした。

これって「やめて良かった」「もう煙草なんて吸いたくない」と思う事があるんですかねぇ・・・

ただの愚痴をおよみ頂きありがとうございました💦

さて、今日は賃貸営業がオーナー様にお願いする事について記載します！

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前回も触れましたが賃貸の営業はお客様から即決いただきます。

物件の見せ方など基本については前回をご参照ください！

即決いただくには・・・フリーレントがかかせません！

わたしの在籍してました会社で申込から鍵渡しまで10日目安で行っておりました。心変わりをさせない為なのです！！

通常、鍵渡しをしたその日から賃料が発生します。

今住まれている物件と家賃がかぶってしまいます。

※通常賃貸契約の解約は1ヶ月前です。

※管理会社により2～3カ月というところもあります。

そこでこのフリーレントが必要となります！

いまではよく聞く言葉になりましたね。

フリーレントとは要するに、家賃免除です。

家賃が1ヶ月かぶる場合は1ヶ月フリーレント、また急な引っ越しができない方にも同様に1ヶ月フリーレントをつけるとお得感がありお客様は即決していただけます！

こんな交渉がありましたら、是非OKしてあげてください。

出来ればフリーレントは営業に交渉させるよりも募集条件に盛り込んであげてください。管理会社は喜んでいただけます。

空室期間を短くする為のやり方のひとつです、ご検討ください！

最後までお読みいただきありがとうございました！！

賃貸営業のお話

どうも、なごみのＪです！　6月に入り3回目の投稿です！

以前も投稿しましたが私は以前、不動産賃貸会社で営業をしておりました。

そこは当時ゴリゴリの営業会社でした

本日はその経験！？賃貸の営業についてお話します！

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「賃貸の決定は即決」これは基本です！

たとえ予定になく飛び込みできたお客様でも即決させなければなりません！

でないと店舗責任者からきつ～いお叱りを受けます！

早い話ものすごいパワハラです、入りたての頃は追い込まれて倒れたことがありました💦

だからこそ何としても、いやいや「断固たる意志」をもって決めなければならず、笑顔の裏では必死に頭を働かせて物件選定から案内へとエスコートするのです。

私の経験では案内に行く物件は3件まで。

4件案内に行くとお客様は最初の物件を見事に忘れてくれます。

だからこそ私は3件を徹底してました。

そして肝心なのは3件の順番です！最後に自分の決めたい物件を案内します。

まぁ、賃貸営業のセオリーなのですが・・・

「つぶし」→「あて物」→「決め物」

つぶしは「こんなものか」というジャブ

あて物は「いいね～」と思わせるボディブロー

決め物は「ここにします」と言わせるフィニッシュブロー

たまにつぶしやあて物で決まる事もあります💦

チャンスは一回！仕切り直しは出来ません！

2回目の案内はお客様が疲れてしまう、飽きてしまうと決まりません。

賃貸営業はお客様を飽きさせて帰らせてはいけないのです！！

確かに怒られるのは嫌ですが自分がお勧めした物件を契約いただくと超うれしいです！！

案内がおわりましたら「どうされますか？」とお聞きします。

「ここにします」と言ってくれたら店に戻って契約手続き！

「検討します」と言われたら店に戻ってパワハラ！

ここまで3時間から5時間くらいでしょうか、だから賃貸は即決なのです。

いえ、即決していただけるようエスコートするのです！！

投資家様は営業スタッフと仲良くなり、案内3件に所有物件をいれてもらいましょう♪

では次回は投資家様にお願いしたい賃貸の交渉内容についてお伝えしますね。

乞うご期待ください(n*´ω`*n)